2018注會《稅法》預習考點：土地增值稅法（6）
3科
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【內容導航】
房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
【所屬章節(jié)】
本知識點屬于《稅法》科目第七章房產稅法、契稅法和土地增值稅法
【知識點】房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
土地增值稅法
房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
(一)土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
(二)土地增值稅的清算條件：
1.符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
(1)房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的;
(3)直接轉讓土地使用權的。
2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
(1)已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余可售建筑面積已經出租或自用的;
(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦土地增值稅清算手續(xù)的;
(三)非直接銷售和自用房地產的收入確定
1.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產。
2.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未產生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
3.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
(四)土地增值稅的扣除項目
1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證，不予扣除。
2.房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建安造價定額資料，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。
3.房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：
(1)建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，成本、費用可以扣除;
(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;
(3)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
對于學過的注會稅法知識點要多做習題鞏固，盡量各種題型都要涵蓋。
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