2018注會《稅法》預(yù)習(xí)考點(diǎn)：土地增值稅法（5）

來源：東奧會計(jì)在線責(zé)編：門瑩2018-01-17 15:53:55

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　　【內(nèi)容導(dǎo)航】

　　一、應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目

　　二、應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識點(diǎn)屬于《稅法》科目第七章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

　　【知識點(diǎn)】應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目、應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　土地增值稅法

　　一、應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目

　　5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

　　加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　舊房及建筑物扣除項(xiàng)目(老房子有老辦法)

　　(1)房屋及建筑物的評估價(jià)格。(不是房屋原值)

　　(2)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。(注意營改增征稅的規(guī)定)

　　【解釋】評估價(jià)格=房地產(chǎn)重置成本價(jià)×成新度折扣率

　　房地產(chǎn)重新購置價(jià)格的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。(70年代辦公樓200萬蓋的,6成新,2009年建設(shè)同樣的需要3000萬，所以2009年轉(zhuǎn)讓時(shí)的評估價(jià)格=3000×60%)

　　【解釋1】注意，評估僅僅針對房產(chǎn)，不評估土地。單純的土地轉(zhuǎn)讓，計(jì)算土地增值稅時(shí)，一般不需要評估價(jià)格。

　　【解釋2】(特殊強(qiáng)調(diào))納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。(實(shí)際的一年)

　　【解釋3】對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

　　【解釋4】契稅扣除的基本規(guī)則：凡是計(jì)入土地成本和房產(chǎn)成本中，即已經(jīng)資本化，不能再作稅金扣除;如果銷售舊房并按提供舊房發(fā)票計(jì)算土地增值稅的可以作為稅金扣除，則可以作為稅金扣除，但不能作為加計(jì)扣除5%基數(shù)。

　　二、應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　例如：增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

　　計(jì)算時(shí)注意分步驟列式計(jì)算：

　　第一步，確定應(yīng)稅收入;

　　第二步，確定扣除項(xiàng)目;

　　第三步，計(jì)算土地增值額;

　　第四步，計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的百分比，確定適用稅率和速算扣除系數(shù);

　　第五步，計(jì)算應(yīng)納稅額。