2018注會《稅法》預(yù)習(xí)考點(diǎn)：土地增值稅法（4）

來源：東奧會計在線責(zé)編：門瑩2018-01-17 15:53:52

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　　【內(nèi)容導(dǎo)航】

　　應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識點(diǎn)屬于《稅法》科目第七章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

　　【知識點(diǎn)】應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目

　　土地增值稅法

　　應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(區(qū)分企業(yè)所得稅的期間費(fèi)用)

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。分兩種情況確定扣除(標(biāo)準(zhǔn)扣除法，而不是實(shí)際扣除法)。

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　【解釋】房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算中還須注意六個問題：

　?、倮⒌纳细》劝磭业挠嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;利息的上浮幅度是指銀行貸款利率是在基準(zhǔn)利率上上浮。

　?、趯τ诔^貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　?、厶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，分?jǐn)偫⒅С觥?/p>

　?、苋渴褂米杂匈Y金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　?、莘康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)既有金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除時不能同時適用兩種辦法。

　?、尥恋卦鲋刀惽逅銜r，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。(稅務(wù)審核關(guān)注的重點(diǎn))

　　房開費(fèi)用的配比(包括單獨(dú)利息):

　　實(shí)際扣除開發(fā)費(fèi)=所有的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用×(已售房/全部房)

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

企業(yè)狀況

可扣除稅金

詳細(xì)說明

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

城建稅和附加

由于印花稅（0.5‰）包含在管理費(fèi)用中，故不能在此單獨(dú)扣除

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

印花稅

城建稅和附加

印花稅稅率0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

　　提示：根據(jù)2016年12月3日財政部發(fā)布的關(guān)于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知(財會〔2016〕22號)的規(guī)定，印花稅應(yīng)在“稅金及附加”科目中進(jìn)行核算，不再列入管理費(fèi)用，因此可作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除，但是教材未收錄此項(xiàng)政策，老師是按照教材收錄的內(nèi)容講解的。

　　注會稅法知識點(diǎn)的掌握離不開習(xí)題的積累，所以大家學(xué)完新章節(jié)之后要多做習(xí)題。

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