土地增值稅_2019年注會(huì)《稅法》答疑精華
3科
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雖有卓越的才能，而無一心不斷的勤勉、百折不回的忍耐，亦不能立身于世間。下面是小編整理的注冊會(huì)計(jì)師稅法科目答疑精華，希望能幫助同學(xué)們備考。
【土地增值稅小結(jié)】
土地增值稅是綜合性和被綜合性都很強(qiáng)的一個(gè)稅種——其計(jì)算過程涉及增值稅、城建稅、耕地占用稅、契稅、印花稅等多個(gè)稅種，具有綜合性；土地增值稅也是企業(yè)所得稅稅前可以扣除的稅種，使其具有被綜合性。因此，本節(jié)學(xué)習(xí)要注意土地增值稅與其他稅種的關(guān)系，土地增值稅很容易與其他稅種混合命題。土地增值稅的重點(diǎn)內(nèi)容包括：（1）土地增值稅征稅范圍；（2）土地增值稅轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的確定；（3）土地增值稅計(jì)算過程中的各項(xiàng)扣除（計(jì)算時(shí)注意配比關(guān)系）；（4）土地增值稅清算的條件、清算的計(jì)算；（5）土地增值稅與其他稅的混合計(jì)算。
【知識(shí)點(diǎn)】土地增值稅
【問題】請老師詳細(xì)說明一下，房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)，建設(shè)，銷售完畢都應(yīng)該交哪些稅，及其計(jì)算依據(jù)及方法。如果能舉個(gè)實(shí)體例子更好。
【答疑】
取得土地環(huán)節(jié)
開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。
1、契稅
應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率（3%-5%），廣州為3%
2、印花稅
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率
建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)
取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。
1、土地使用稅
應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額
2、印花稅
常見的合同如下：
印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.5%+建筑安裝工程承包合同金額×0.3%+借款合同金額×0.05%
印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5%
銷售環(huán)節(jié)
取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
1、增值稅
增值稅分別要在預(yù)征和實(shí)際開發(fā)票清算兩個(gè)環(huán)節(jié)繳納。
2、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加
預(yù)征及清算時(shí)實(shí)際繳納的增值稅額作為計(jì)稅依據(jù)，乘以適用稅率計(jì)繳城建稅（7%或5%或1%）。教育費(fèi)附加（3%）、地方教育附加（2%）。
3、土地增值稅（預(yù)繳）
預(yù)繳稅額=（預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率
預(yù)征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%
4、印花稅
印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5%
5、企業(yè)所得稅
銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（一般為15%）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
待開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)算此前銷售的實(shí)際毛利額，將其與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額合并計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。
昨晚多幾分鐘的準(zhǔn)備，今天少幾小時(shí)的麻煩。東奧祝同學(xué)們順利通過注冊會(huì)計(jì)師考試！
注：答疑內(nèi)容出自東奧《稅法》教務(wù)專家團(tuán)隊(duì)
（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）
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