土地增值稅_2019年注會《稅法》答疑精華
3科
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雖有卓越的才能，而無一心不斷的勤勉、百折不回的忍耐，亦不能立身于世間。下面是小編整理的注冊會計師稅法科目答疑精華，希望能幫助同學們備考。
【土地增值稅小結(jié)】
土地增值稅是綜合性和被綜合性都很強的一個稅種——其計算過程涉及增值稅、城建稅、耕地占用稅、契稅、印花稅等多個稅種，具有綜合性；土地增值稅也是企業(yè)所得稅稅前可以扣除的稅種，使其具有被綜合性。因此，本節(jié)學習要注意土地增值稅與其他稅種的關系，土地增值稅很容易與其他稅種混合命題。土地增值稅的重點內(nèi)容包括：（1）土地增值稅征稅范圍；（2）土地增值稅轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的確定；（3）土地增值稅計算過程中的各項扣除（計算時注意配比關系）；（4）土地增值稅清算的條件、清算的計算；（5）土地增值稅與其他稅的混合計算。
【知識點】土地增值稅
【問題】請老師詳細說明一下，房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)，建設，銷售完畢都應該交哪些稅，及其計算依據(jù)及方法。如果能舉個實體例子更好。
【答疑】
取得土地環(huán)節(jié)
開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。
1、契稅
應納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%），廣州為3%
2、印花稅
應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率
建設開發(fā)環(huán)節(jié)
取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。
1、土地使用稅
應納稅額=土地實際占用面積×適用稅額
2、印花稅
常見的合同如下：
印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5%+建筑安裝工程承包合同金額×0.3%+借款合同金額×0.05%
印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5%
銷售環(huán)節(jié)
取得預售證后進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
1、增值稅
增值稅分別要在預征和實際開發(fā)票清算兩個環(huán)節(jié)繳納。
2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加
預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據(jù)，乘以適用稅率計繳城建稅（7%或5%或1%）。教育費附加（3%）、地方教育附加（2%）。
3、土地增值稅（預繳）
預繳稅額=（預收款—預繳增值稅稅款）×預征率
預征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%
4、印花稅
印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5%
5、企業(yè)所得稅
銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預計計稅毛利率（一般為15%）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
待開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)算此前銷售的實際毛利額，將其與預計毛利額之間的差額合并計入當年度應納稅所得額。
昨晚多幾分鐘的準備，今天少幾小時的麻煩。東奧祝同學們順利通過注冊會計師考試！
注：答疑內(nèi)容出自東奧《稅法》教務專家團隊
（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）
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