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【內(nèi)容導(dǎo)航】

房產(chǎn)稅法

【所屬章節(jié)】

第十章 房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法——第一節(jié) 房產(chǎn)稅法

【知識點】房產(chǎn)稅法

房產(chǎn)稅法

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

一、納稅義務(wù)人與征稅范圍(熟悉，能力等級2)

(一)納稅義務(wù)人

房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是指征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。

具體包括(重要)：

1.產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅;產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅;

2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅;

3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地，或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人納稅;

4.納稅單位和個人無租使用房管部門、免稅單位、納稅單位的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅(從價計征)?！練w納】房產(chǎn)稅的納稅人一般是產(chǎn)權(quán)所有人，但要注意區(qū)分特殊情況：

(二)征稅范圍

1.房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，即有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

【提示】要注意房產(chǎn)不等于建筑物。

2.征稅范圍(熟悉，能力等級2)

城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。

二、稅率、計稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計算(掌握)

(一)稅率(要求記憶，能力等級3)

房產(chǎn)稅采用比例稅率，有兩檔規(guī)定稅率，另有一檔優(yōu)惠稅率：

【特別歸納】個人出租住房，應(yīng)繳納的稅種及對應(yīng)稅率(征收率)如下(未考慮城建稅及教育費附加、地方教育附加，免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅)：

【相關(guān)鏈接】自2019年1月1日起，個人出租住房，月租金未超過10萬元的，免征增值稅。

(二)計稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計算(掌握，能力等級3)——從價計征與從租計征

【特別提示1】對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

即：計入房產(chǎn)原值的地價所對應(yīng)的土地面積不超過房產(chǎn)建筑面積的2倍。

什么是容積率——建筑面積與占地面積的比率

容積率低意味著什么?

【特別提示2】獨立的地下建筑物在進(jìn)行10%～30%的扣除前先對房產(chǎn)的原值進(jìn)行確定：

(1)地下建筑物為工業(yè)用途的，以房屋原價的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值;

(2)地下建筑物為商業(yè)及其他用途的，以房屋原價的70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

【重點內(nèi)容】地上房產(chǎn)與地下建筑物房產(chǎn)稅從價計稅的稅額計算步驟。

【歸納1】地上房產(chǎn)按照三個步驟計算房產(chǎn)稅：

第1步是確定計稅余值：需要用房產(chǎn)原值減除規(guī)定比例的損耗來確定計稅余值;

第2步是計算年稅額：用確定的計稅余值乘稅率計算房產(chǎn)稅年稅額(此步計算時也要結(jié)合稅收優(yōu)惠規(guī)定);

第3步是計算當(dāng)期應(yīng)納稅額：按照房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間對應(yīng)納稅額進(jìn)行確定(由年稅額折算成應(yīng)履行納稅期間的應(yīng)納稅額)。

【歸納2】地下建筑物分為兩大類——與地上房屋相連的地下建筑物和獨立的地下建筑物，有不同的征稅規(guī)則：

與地上房屋相連的地下建筑物，要將地上地下視為一個整體，按照地上房屋建筑物的規(guī)定分三個步驟計算房產(chǎn)稅;

單獨的地下建筑物在從價計稅時分四個步驟計算房產(chǎn)稅。

第1步是確定應(yīng)稅原值：按照工業(yè)用途或商業(yè)用途及其他用途對房產(chǎn)原價按規(guī)定比例進(jìn)行應(yīng)稅原值確認(rèn);

第2步是確定計稅余值：用調(diào)整好的地下建筑物應(yīng)稅原值減除規(guī)定比例的損耗計算確定計稅余值;

第3步是計算年稅額：用確定的計稅余值乘稅率計算房產(chǎn)稅年稅額(此步計算時也要結(jié)合稅收優(yōu)惠規(guī)定);

第4步是計算當(dāng)期應(yīng)納稅額：按照房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間對應(yīng)納稅額進(jìn)行確定(由年稅額折算成應(yīng)履行納稅期間的應(yīng)納稅額)。

【歸納】地上、地下建筑物計稅比較

從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)和稅率、計稅公式：

(三)在確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)時需注意的幾個特殊規(guī)定

1.對投資聯(lián)營的房產(chǎn)的規(guī)定

對以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;對只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，應(yīng)按租金收入計征房產(chǎn)稅。

假定甲與其他投資人共擔(dān)風(fēng)險，共負(fù)盈虧，則聯(lián)營企業(yè)為房產(chǎn)稅納稅人，從價計稅。

假定甲只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，則甲為房產(chǎn)稅納稅人，從租計稅。

2.對融資租賃房屋應(yīng)納房產(chǎn)稅的規(guī)定

根據(jù)財稅[2009]128號文件的規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

3.關(guān)于附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計稅規(guī)定

一是為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

二是對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

4.對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%～30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計征。

5.對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

【相關(guān)鏈接】納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅[2016]36號文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。

即：納稅人出租不動產(chǎn)，免租期內(nèi)由產(chǎn)權(quán)所有人按房產(chǎn)計稅余值從價計算繳納房產(chǎn)稅，但是不必將免租視同銷售，不需要對該行為繳納增值稅。

三、稅收優(yōu)惠(★)

(一)國家機關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但對出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。

對于其所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬于單位公務(wù)、業(yè)務(wù)的用房，應(yīng)照章納稅。

(二)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位(實行全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位)所有的，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應(yīng)照章納稅。

(四)個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。

(五)經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)

1.非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

2.按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房，落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。

3.經(jīng)營公租房的租金收入，免征房產(chǎn)稅。

(六)自2018年10月1日至2020年12月31日，對按照去產(chǎn)能和調(diào)結(jié)構(gòu)政策要求停產(chǎn)停業(yè)、關(guān)閉的企業(yè)，自停產(chǎn)停業(yè)次月起，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)享受免稅政策的期限累計不得超過兩年。

(七)自2019年1月1日至2021年12月31日，對國家級、省級科技企業(yè)孵化器、大學(xué)科技園和國家備案眾創(chuàng)空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

(八)自2019年1月1日至2021年12月31日，對高校學(xué)生公寓免征房產(chǎn)稅。

(九)自2019年1月1日至2021年12月31日，對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場(包括自有和承租，下同)專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對同時經(jīng)營其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)、土地，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。(新增)

(十)自2019年1月1日至2020年12月31日，對向居民供熱收取采暖費的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅;對供熱企業(yè)其他廠房及土地，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。(新增)

四、征收管理(★)

(一)納稅義務(wù)發(fā)生時間

1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。

2.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

3.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)的次月起，繳納房產(chǎn)稅。

4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

6.納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

8.納稅人因房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化，而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

【注意辨析】

(1)注意時間規(guī)定：強調(diào)“次月”——取證、使用、交付、建成、驗收的次月。只有將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的，是從“之月”起繳納房產(chǎn)稅。

(2)注意納稅義務(wù)發(fā)生時間對房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額計算的影響。由于從價計算房產(chǎn)稅公式計算出來的是年稅額，需要從納稅義務(wù)發(fā)生時間角度看應(yīng)納稅額是否需要按月折算。

(二)納稅期限、納稅地點和征收機關(guān)

房產(chǎn)稅實行按年計算、分期繳納的征收辦法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。對房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)納稅。

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注：以上注會考試知識點選自劉穎老師《注冊會計師稅法》授課講義

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