土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算_2020年CPA稅法每日一考點(diǎn)及習(xí)題

來源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：張芳銘2020-10-03 09:00:00

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土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算_2020年CPA稅法每日一考點(diǎn)及習(xí)題

四、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算(★★★)

(一)增值額的確定

1.通過轉(zhuǎn)讓收入(不含增值稅)減除扣除項(xiàng)目求得。

2.評估價(jià)格的使用

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收：(1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;(2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

【提示】評估價(jià)格可評估收入或扣除項(xiàng)目。

(二)應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

1.計(jì)算土地增值稅的步驟和公式

第一步，計(jì)算收入總額;

第二步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額;

第三步，用收入總額減除扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額;

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項(xiàng)目金額

第四步，計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之間的比例，以確定適用稅率的檔次和對應(yīng)的速算扣除系數(shù);

第五步，套用公式計(jì)算稅額。公式：

應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

2.土地增值稅計(jì)算的命題規(guī)律

關(guān)于土地增值稅計(jì)算的命題，已經(jīng)經(jīng)歷了從傳統(tǒng)“步驟型”到“配比型”的變化。

【歸納】配比型——項(xiàng)目配比計(jì)算方法

在紛繁成本費(fèi)用項(xiàng)目條件中，只有已售(含視同銷售、產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、無償移交政府等)房地產(chǎn)的地價(jià)成本和建造成本可扣除;未開發(fā)以及已開發(fā)未售的地價(jià)成本和建造成本不可扣除。

【例題·單選題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人，2016年4月30日前轉(zhuǎn)讓A項(xiàng)目部分房產(chǎn)，取得轉(zhuǎn)讓收入30000萬元;2016年5月1日后轉(zhuǎn)讓A項(xiàng)目部分房產(chǎn)，取得含稅收入50000萬元。該項(xiàng)目已達(dá)土地增值稅清算條件，該房地產(chǎn)企業(yè)對A項(xiàng)目選擇“簡易征收”方式繳納增值稅。該企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)應(yīng)確認(rèn)收入( )萬元。

A.80000.00

B.76190.48

C.77619.05

D.75045.05

【答案】C

【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，按以下方法確定應(yīng)稅收入：土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=30000+50000÷(1+5%)=77619.05(萬元)。