CPA稅法考前重點學(xué)習(xí)筆記——房產(chǎn)稅法
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【重要知識點】
房產(chǎn)稅的稅率（要求記憶）
房產(chǎn)稅采用比例稅率，有兩檔規(guī)定稅率，另有一檔優(yōu)惠稅率：
稅率 | 適用情況 |
1.2%的規(guī)定稅率 | 自有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營 |
12%的規(guī)定稅率 | 出租非居住的房產(chǎn) |
4%的優(yōu)惠稅率 | ①個人出租住房（不分出租后用途） ②對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房（新增） |
【特別歸納】個人出租住房，應(yīng)繳納的稅種及對應(yīng)稅率（征收率）如下（未考慮城建稅及教育費附加、地方教育附加，免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅）：
稅種 | 稅率（征收率） |
增值稅 | 按5%的征收率減按1.5% |
房產(chǎn)稅 | 4% |
個人所得稅 | 10% |
【相關(guān)鏈接】自2019年1月1日起，其他個人出租住房，月租金未超過10萬元的，免征增值稅。
計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計算的一般規(guī)定
——從價計征與從租計征
計稅方法 | 計稅依據(jù) | 稅率 | 計稅公式 |
從價計征（按照計稅余值） | 基本規(guī)定：按照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%損耗后的余值計征 扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定 房產(chǎn)原值包括地價 獨立地下建筑物進行原值調(diào)整 對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載房產(chǎn)原值的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估 | 年稅率1.2% | 應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2% （計算出的是年稅額） |
【歸納】地上、地下建筑物計稅比較
房產(chǎn)類建筑物 | 房產(chǎn)稅計稅依據(jù) | 城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù) | |
從價 | 從租 | ||
地上的 | 原值扣除一次性損耗 | 租金收入（不含增值稅） | 占地面積 |
地下與地上一體的 | |||
獨立地下的 | 折扣后的原值扣除一次性損耗 | 證書確認或地下建筑垂直投影面積；按應(yīng)征稅款的50%征收 | |
從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)和稅率、計稅公式：
計稅方法 | 計稅依據(jù) | 稅率 | 計稅公式 |
從租計征 | 租金收入（包括實物收入和貨幣收入）；以勞務(wù)或其他形式為報酬抵付房租收入的，按當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定 出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計稅 | 12% | 應(yīng)納稅額=租金收入（不含增值稅）×12%或4% |
租金收入 ①個人按市場價格出租的居民住房（出租后不論是否用于居?。?/span> ②對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房（新增） | 4% |
房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間
1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。
2.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。
3.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)的次月起，繳納房產(chǎn)稅。
4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。
5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。
6.納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。
7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。
8.納稅人因房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化，而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。
【理解訣竅】
（1）注意時間規(guī)定：強調(diào)“次月”——取證、使用、交付、建成、驗收的次月。只有將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的，是從“之月”起繳納房產(chǎn)稅。
（2）注意納稅義務(wù)發(fā)生時間對房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額計算的影響。由于從價計算房產(chǎn)稅公式計算出來的是年稅額，需要從納稅義務(wù)發(fā)生時間角度看應(yīng)納稅額是否需要按月折算。
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（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）
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