CPA稅法考前重點(diǎn)學(xué)習(xí)筆記——房產(chǎn)稅法




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【重要知識(shí)點(diǎn)】
房產(chǎn)稅的稅率(要求記憶)
房產(chǎn)稅采用比例稅率,有兩檔規(guī)定稅率,另有一檔優(yōu)惠稅率:
稅率 | 適用情況 |
1.2%的規(guī)定稅率 | 自有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營 |
12%的規(guī)定稅率 | 出租非居住的房產(chǎn) |
4%的優(yōu)惠稅率 | ①個(gè)人出租住房(不分出租后用途) ②對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房(新增) |
【特別歸納】個(gè)人出租住房,應(yīng)繳納的稅種及對(duì)應(yīng)稅率(征收率)如下(未考慮城建稅及教育費(fèi)附加、地方教育附加,免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅):
稅種 | 稅率(征收率) |
增值稅 | 按5%的征收率減按1.5% |
房產(chǎn)稅 | 4% |
個(gè)人所得稅 | 10% |
【相關(guān)鏈接】自2019年1月1日起,其他個(gè)人出租住房,月租金未超過10萬元的,免征增值稅。
計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計(jì)算的一般規(guī)定
——從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征
計(jì)稅方法 | 計(jì)稅依據(jù) | 稅率 | 計(jì)稅公式 |
從價(jià)計(jì)征(按照計(jì)稅余值) | 基本規(guī)定:按照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%損耗后的余值計(jì)征 扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定 房產(chǎn)原值包括地價(jià) 獨(dú)立地下建筑物進(jìn)行原值調(diào)整 對(duì)納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載房產(chǎn)原值的,應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估 | 年稅率1.2% | 應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2% (計(jì)算出的是年稅額) |
【歸納】地上、地下建筑物計(jì)稅比較
房產(chǎn)類建筑物 | 房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù) | 城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù) | |
從價(jià) | 從租 | ||
地上的 | 原值扣除一次性損耗 | 租金收入(不含增值稅) | 占地面積 |
地下與地上一體的 | |||
獨(dú)立地下的 | 折扣后的原值扣除一次性損耗 | 證書確認(rèn)或地下建筑垂直投影面積;按應(yīng)征稅款的50%征收 |
從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)和稅率、計(jì)稅公式:
計(jì)稅方法 | 計(jì)稅依據(jù) | 稅率 | 計(jì)稅公式 |
從租計(jì)征 | 租金收入(包括實(shí)物收入和貨幣收入);以勞務(wù)或其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的,按當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定 出租的地下建筑,按出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)稅 | 12% | 應(yīng)納稅額=租金收入(不含增值稅)×12%或4% |
租金收入 ①個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房(出租后不論是否用于居住) ②對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房(新增) | 4% |
房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營,從生產(chǎn)經(jīng)營之月起,繳納房產(chǎn)稅。
2.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營,從建成之次月起,繳納房產(chǎn)稅。
3.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋,從辦理驗(yàn)收手續(xù)的次月起,繳納房產(chǎn)稅。
4.納稅人購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,繳納房產(chǎn)稅。
5.納稅人購置存量房,自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù),房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起,繳納房產(chǎn)稅。
6.納稅人出租、出借房產(chǎn),自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起,繳納房產(chǎn)稅。
7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,繳納房產(chǎn)稅。
8.納稅人因房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化,而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的,其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。
【理解訣竅】
(1)注意時(shí)間規(guī)定:強(qiáng)調(diào)“次月”——取證、使用、交付、建成、驗(yàn)收的次月。只有將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的,是從“之月”起繳納房產(chǎn)稅。
(2)注意納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間對(duì)房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額計(jì)算的影響。由于從價(jià)計(jì)算房產(chǎn)稅公式計(jì)算出來的是年稅額,需要從納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間角度看應(yīng)納稅額是否需要按月折算。
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