CPA稅法考前重點(diǎn)學(xué)習(xí)筆記——土地增值稅

來源：東奧會計(jì)在線責(zé)編：紀(jì)恩超2021-08-09 11:07:07

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【重要知識點(diǎn)】

納稅義務(wù)人和征稅范圍

（一）納稅義務(wù)人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。

（二）征稅范圍（掌握）

1.基本征稅范圍

土地增值稅的基本征稅范圍包括：

（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；

（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；

（3）存量房地產(chǎn)買賣。

【提示】

（1）土地增值稅的基本征稅范圍不僅僅限于土地交易；

（2）土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”（不同于“出讓”）兩個(gè)關(guān)鍵特征。

2.特殊征稅范圍（掌握）

具體問題可歸納為應(yīng)征、不征、免征三個(gè)方面。下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：

（1）屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應(yīng)征）：

①轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；

②地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；

③存量房地產(chǎn)買賣；

④除直系親屬、承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人、法定繼承人、公益性之外的贈與；

⑤抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）；

⑥單位之間交換房地產(chǎn)（有實(shí)物形態(tài)收入）；

⑦合作建房建成后轉(zhuǎn)讓。

（2）不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征）：

①房地產(chǎn)繼承（無收入）；

②房地產(chǎn)贈與（對象有限定，無收入）；

③房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）；

④房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）；

⑤房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變）；

⑥房地產(chǎn)評估增值（無收入，權(quán)屬未變）。

（3）免征或暫免征收土地增值稅的情況：

①個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)；

②合作建房建成后按比例分房自用；

③因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；

④建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；

⑤企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房或公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；

⑥個(gè)人銷售住房。（新增）

【理解訣竅】土地增值稅、增值稅、契稅征稅范圍的對比記憶，契稅的納稅人是承受方，而增值稅和土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓方。

具體情況	是否為土地增值稅征稅范圍	是否為契稅征稅范圍	是否為增值稅征稅范圍
國有土地使用權(quán)出讓	不是	是	是（免稅）
土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓	是	是	是（將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免稅）
房屋買賣（含以房產(chǎn)抵債、投資、買房拆料或翻建新房等視同房屋買賣行為）	是	是	是
房屋贈與（含獲獎、繼承方式）	贈與直系親屬、承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人以及公益性贈與、繼承不是，上述以外均是	法定繼承免稅，除此之外均征稅	贈與直系親屬、承擔(dān)直接撫養(yǎng)義務(wù)人或贍養(yǎng)義務(wù)人以及繼承、受遺贈免稅，上述以外均征稅
房屋交換	是（個(gè)人交換居住用房，經(jīng)核實(shí)可免稅）	是（等價(jià)交換免稅）	是

扣除項(xiàng)目

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅等）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

【注意】上述利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。超期利息、超標(biāo)利息及罰息不得扣除。

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況）：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述（1）、（2）項(xiàng)所述兩種辦法。

【理解訣竅】土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

例如：

房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元，其中利息支出1000萬元——意味著計(jì)算計(jì)算土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)成本只有4000萬元。

房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元；利息支出1000萬元——意味著計(jì)算計(jì)算土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)成本就是5000萬元。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅金扣除政策存在差異：

企業(yè)類型

轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)可扣除稅金

詳細(xì)說明

房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)

城建稅、教育費(fèi)附加（凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除；凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)繳的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加扣除。）（新增）

“營改增”后，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入，因此轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金中不必重復(fù)扣除收入中已不包含的增值稅

非房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)

（1）印花稅

（2）城建稅、教育費(fèi)附加

印花稅稅率為0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

6.舊房及建筑物的評估價(jià)格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

扣除項(xiàng)目分類歸納

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房可扣除的項(xiàng)目（沒有第六步舊房及建筑物的評估價(jià)格）：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

①利息（不包括加息、罰息）+[（一）+（二）]×5%以內(nèi)

或：②[（一）+（二）]×10%以內(nèi)

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

城建稅和教育費(fèi)附加

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）

[（一）+（二）]×20%