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契稅法

考點(diǎn)1：契稅征稅對(duì)象的規(guī)定（★★★）

契稅的征稅對(duì)象是在境內(nèi)發(fā)生土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。

（一）一般規(guī)定：

1.土地使用權(quán)出讓（土地權(quán)屬的一級(jí)市場(chǎng)）（國有土地使用權(quán)出讓；集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出讓）

2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地權(quán)屬的二級(jí)市場(chǎng)），包括出售、贈(zèng)與、互換（不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移，不屬于土地權(quán)屬交易，不屬于契稅征稅范圍）

3.房屋買賣、贈(zèng)與、互換

（二）特殊規(guī)定

1.以作價(jià)投資（入股） 、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬

2.因共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的；因共有人增加或者減少的

3.因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書等因素，發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的

考點(diǎn)2：納稅義務(wù)人（★★★）

契稅的納稅義務(wù)人是指在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。

考點(diǎn)3：稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算（★★★）

（一）稅率

3%~5%的幅度比例稅率。

由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在幅度內(nèi)提出，報(bào)同級(jí)人大常委會(huì)決定，并報(bào)全國人大常委會(huì)和國務(wù)院備案。

（二）計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計(jì)算

1.基本規(guī)定：

2.具體規(guī)定（調(diào)整）

房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式不同，契稅計(jì)稅依據(jù)的具體規(guī)定也不同：

考點(diǎn)4：稅收優(yōu)惠（★★★）

契稅的稅收優(yōu)惠分為四個(gè)層次：

法定減免；授權(quán)國務(wù)院減免；授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市減免；延續(xù)執(zhí)行的《契稅法》實(shí)施前制定的稅收優(yōu)惠。

考生要注意區(qū)分四個(gè)層次減免的具體內(nèi)容。

（一）法定減免

有下列情形之一的，免征契稅：

1.國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施；

2.非營利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助；

3.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)；

4.婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬；

5.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬；

6.依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館和國際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬。

（二）授權(quán)國務(wù)院減免

根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，國務(wù)院對(duì)居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災(zāi)后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅，報(bào)全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

（三）省、自治區(qū)、直轄市可以決定對(duì)下列情形免征或者減征契稅

1.因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬；

2.因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬。

前款規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國務(wù)院備案。

（四）延續(xù)執(zhí)行的《契稅法》實(shí)施前制定的稅收優(yōu)惠（調(diào)整）

1.夫妻因離婚分割共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬變更的，免征契稅。（婚姻存續(xù)期間更名、離婚分割，均免征）

2.個(gè)人購買住房有不同的契稅優(yōu)惠政策

3.外國銀行分行按照《中華人民共和國外資銀行管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定改制為外商獨(dú)資銀行（或其分行），改制后的外商獨(dú)資銀行（或其分行）承受原外國銀行分行的房屋權(quán)屬的，免征契稅。

4.2021年1月1日至2023年12月31日，公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅。

5.2021年1月1日至2023年12月31日，飲水工程運(yùn)營管理單位為建設(shè)飲水工程而承受土地使用權(quán)，免征契稅。

6.2019年6月1日至2025年12月31日，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務(wù)的機(jī)構(gòu)，承受房屋、土地用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)，免征契稅。

7.自2021年1月1日起至2023年12月31日，有關(guān)企業(yè)改制、事業(yè)單位改制、公司合并、公司分立、企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、劃撥用地出讓或作價(jià)出資、公司股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓規(guī)定，歸納為下表：

考點(diǎn)5：征收管理（★）

（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅期限

1.基本規(guī)定

2.特殊規(guī)定（新增）

（二）納稅地點(diǎn)

契稅由土地、房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《契稅法》和《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定征收管理。

（三）特殊退稅（調(diào)整）

納稅人繳納契稅后發(fā)生下列情形，可依照有關(guān)法律法規(guī)申請(qǐng)退稅：

1.因人民法院判決或者仲裁委員會(huì)裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的；

2.在出讓土地使用權(quán)交付時(shí)，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價(jià)款的；

3.在新建商品房交付時(shí)，因?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需返還房價(jià)款的。

（四）納稅申報(bào)資料（新增）

契稅納稅人依法納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)填報(bào)相關(guān)表格，并根據(jù)具體情形提交下列資料：（4項(xiàng)）

（1）納稅人身份證件。

（2）土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證。

（3）交付經(jīng)濟(jì)利益方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，提交土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移相關(guān)價(jià)款支付憑證，其中，土地使用權(quán)出讓為財(cái)政票據(jù)，土地使用權(quán)出售、互換和房屋買賣、互換為增值稅發(fā)票。

（4）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書等因素發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，提交生效法律文書或監(jiān)察文書等。

符合減免稅條件的，應(yīng)按規(guī)定附送有關(guān)資料或?qū)①Y料留存?zhèn)洳椤?/p>

■ 所屬章節(jié)：房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅稅法

■ 內(nèi)容來源：選自劉穎老師2022年注會(huì)稅法授課講義

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