注會(huì)《稅法》中，土地增值稅是非常值得重點(diǎn)關(guān)注的稅種，可以靈活考核客觀題、主觀題。同時(shí)其計(jì)算與增值稅密切相關(guān)，容易出現(xiàn)跨章節(jié)跨稅種類題型，在學(xué)習(xí)土地增值稅時(shí)，同學(xué)們可以將增值稅一并復(fù)習(xí)鞏固。

土地增值稅

（一）納稅義務(wù)人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

（二）征稅范圍

1.基本征稅范圍

（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。

（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

（3）存量房地產(chǎn)買賣。

2.特殊征稅范圍

（三）稅率

土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率。

（四）應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目

1.應(yīng)稅收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式上看包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。非貨幣收入要折合成貨幣金額計(jì)入收入總額。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

2.扣除項(xiàng)目的確定

（1）轉(zhuǎn)讓新建房。

①取得土地使用權(quán)所支付的金額。

包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（登記、過戶手續(xù)費(fèi)）。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

②房地產(chǎn)開發(fā)成本。

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包括耕地占用稅）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，但是它們并不據(jù)實(shí)扣除，而是按照下面規(guī)定的公式計(jì)算扣除。

a.納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）

b.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城建稅、印花稅（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。

⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房的轉(zhuǎn)讓）。

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

（2）轉(zhuǎn)讓存量房。

（五）應(yīng)納稅額的計(jì)算

第一步，計(jì)算不含增值稅的收入總額。

第二步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

第三步，用不含增值稅的收入總額減除扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額。

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入（不含增值稅）-扣除項(xiàng)目金額

第四步，計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之間的比例（增值率），以確定適用稅率的檔次和對應(yīng)的速算扣除系數(shù)。

第五步，套用公式計(jì)算稅額。公式：

應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

（六）稅收優(yōu)惠及征收管理

1.稅收優(yōu)惠

（1）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

（3）因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

（4）個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

2.納稅申報(bào)及納稅地點(diǎn)

納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

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