契稅_2024注會稅法預習考點

來源：東奧會計在線責編：劉碩2023-10-27 17:36:12

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3科

學習時長

日均>3h

注會《稅法》中，契稅也是涉及到主、客觀題都可能考核，在學習時同學們要記住對應的稅率及涉及到的具體規(guī)定，客觀題考核特點就是事無巨細，同學們要“無死角”式復習易得分的考種。

稅法預習考點

契稅

（一）納稅義務人

在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

（二）征稅范圍

1.土地使用權(quán)出讓。

2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與、互換；不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

3.房屋買賣、贈與、互換。下列情形視同房屋買賣：

（1）以作價投資（入股）、償還債務等應交付經(jīng)濟利益的方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。

（2）以劃轉(zhuǎn)、獎勵等沒有價格的方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。

4.因共有不動產(chǎn)份額變化發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移。

5.因共有人增加或者減少發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移。

6.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關(guān)出具的監(jiān)察文書等因素，發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移。

（三）稅率

1.契稅實行3%～5%的幅度稅率，具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在幅度內(nèi)提出，報同級人大常委會決定，并報全國人大常委會和國務院備案。

2.個人購買住房的優(yōu)惠稅率：

住房情況		稅率
家庭唯一住房	面積為90平方米及以下的	1%
家庭唯一住房	面積為90平方米以上的	1.5%
家庭第二套改善性住房（不含北京、上海、廣州、深圳的住房）	面積為90平方米及以下的	1%
家庭第二套改善性住房（不含北京、上海、廣州、深圳的住房）	面積為90平方米以上的	2%

（四）計稅依據(jù)和應納稅額的計算

1.一般規(guī)定

征稅范圍	計稅依據(jù)	計稅公式
土地使用權(quán)出讓、出售	土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應的價款	應納稅額= 不含增值稅計稅依據(jù)×稅率
房屋買賣
土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為	稅務機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格

2.具體情形

（1）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準改為出讓方式重新取得該土地使用權(quán)的，應由該土地使用權(quán)人以補繳的土地出讓價款為計稅依據(jù)繳納契稅。

（2）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)改為出讓的，承受方應分別以補繳的土地出讓價款和房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格為計稅依據(jù)繳納契稅。

（3）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)未發(fā)生改變的，承受方應以房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格為計稅依據(jù)繳納契稅。

（4）土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物）轉(zhuǎn)讓的，計稅依據(jù)為承受方應交付的總價款。

（5）土地使用權(quán)出讓的，計稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應的價款。

（6）房屋附屬設(shè)施（包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設(shè)施）與房屋為同一不動產(chǎn)單元的，計稅依據(jù)為承受方應交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率；房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動產(chǎn)單元的，計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，并按當?shù)卮_定的適用稅率計稅。

（7）承受已裝修房屋的，應將包括裝修費用在內(nèi)的費用計入承受方應交付的總價款。

（8）土地使用權(quán)互換、房屋互換，互換價格相等的，互換雙方計稅依據(jù)為零；互換價格不相等的，以其差額為計稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅。

（五）稅收優(yōu)惠

有下列情形之一的，免征契稅：

1.國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施。

2.非營利性的學校、醫(yī)療機構(gòu)、社會福利機構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助。

3.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)。

4.婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬。

5.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬。

6.依照法律規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館和國際組織駐華代表機構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬。

（六）征收管理

項目	具體規(guī)定
納稅義務發(fā)生時間	納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當日
納稅期限	納稅人應當在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報繳納契稅
納稅地點	契稅由土地、房屋所在地的稅務機關(guān)依照規(guī)定征收管理
退稅	納稅人繳納契稅后發(fā)生下列情形，可依照有關(guān)法律法規(guī)申請退稅：（1）因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的（2）在出讓土地使用權(quán)交付時，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價款的（3）在新建商品房交付時，因?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需返還房價款的