房產(chǎn)稅_2024注會稅法預習考點

來源：東奧會計在線責編：劉碩2023-10-27 16:51:40

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注會《稅法》中，房產(chǎn)稅涉及細節(jié)較多，同學們在學習時需要分清不同情況，適用不同稅率。此稅種可以考核主觀題和客觀題，同學們在學習時不可忽視。

稅法預習考點

房產(chǎn)稅

（一）納稅義務人

房產(chǎn)稅的納稅義務人是指征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權所有人。

具體規(guī)定如下：

（1）產(chǎn)權屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅。

（2）產(chǎn)權出典的，由承典人納稅。

（3）產(chǎn)權所有人、承典人不在房屋所在地，或產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人納稅。

（4）無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

（二）征稅范圍

1.征稅對象：房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，即有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。加油站罩棚、露天游泳池等不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。

2.開征區(qū)域：房產(chǎn)稅的征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（不包括農(nóng)村）。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

（三）稅率

房產(chǎn)稅采用比例稅率，具體如下：

適用情形		稅率	計稅方法
自用	自有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營	1.2%	從價計征
出租	出租非居住的房產(chǎn)	12%	從租計征
出租	（1）個人出租住房（2）對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房	4%	從租計征

（四）計稅依據(jù)和應納稅額計算

1.一般規(guī)定

計稅方法

計稅依據(jù)

計稅公式

從價計征

（1）按照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%（損耗價值）后的余值

（2）房產(chǎn)原值以會計賬簿記錄為基礎，但無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等

（3）宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價

宗地容積率=建筑面積÷占地面積

應納稅額=應稅房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）×1.2%

從租計征

（1）租金收入（包括實物收入和貨幣收入，不包括增值稅）

（2）以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，按當?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定

（3）出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計稅

應納稅額=租金收入×12%（或4%）

2.特殊規(guī)定

（1）關于附屬設備和配套設施。

凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值。

對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值（加新減舊）；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值（不加不減）。

（2）對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

（3）投資聯(lián)營、經(jīng)營租賃以及融資租賃的房產(chǎn)。

情形			計稅依據(jù)	納稅人
投資聯(lián)營	投資者參與投資利潤分紅，共擔風險		房產(chǎn)余值	被投資方
	只收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險		租金收入	出租方（投資方）
經(jīng)營租賃	有免租期	免租期內(nèi)	房產(chǎn)余值	出租方
		免租期外	租金收入
	無免租期，正常出租
融資租賃			房產(chǎn)余值	承租人

（五）稅收優(yōu)惠

1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位（實行全額或差額預算管理的事業(yè)單位）所有的，本身業(yè)務范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應照章納稅。

4.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應照章納稅。

5.對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

6.企業(yè)辦的各類學校、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

7.經(jīng)有關部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。

8.納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。

（六）征收管理

1.納稅義務發(fā)生時間

情形		納稅義務發(fā)生時間
原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營		自生產(chǎn)經(jīng)營之月起
自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營		自建成之次月起
委托施工企業(yè)建設房屋		自辦理驗收手續(xù)之次月起
購房	新建商品房	自房屋交付使用之次月起
	存量房	自辦理房屋權屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起
租房	出租、出借房產(chǎn)	自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起
	房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房	自房屋使用或交付之次月起
因房產(chǎn)的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化，而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務		截止到房產(chǎn)的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末