在土地增值稅法這一知識(shí)點(diǎn)中學(xué)習(xí)難度比較大的是應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目，這一點(diǎn)既是學(xué)習(xí)的難點(diǎn)也是注會(huì)考試的重點(diǎn)，記憶理解的內(nèi)容比較多，在考試中出現(xiàn)的頻率也比較高，因此是復(fù)習(xí)備考的重難點(diǎn)，我們一起來(lái)看一下這個(gè)知識(shí)點(diǎn)吧！

（一）應(yīng)稅收入

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入（不含增值稅）,應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

（二）扣除項(xiàng)目

在計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，準(zhǔn)予從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額中減除下列相關(guān)項(xiàng)目金額：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

取得土地使用權(quán)所支付的金額包括兩方面的內(nèi)容：

（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。

（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（包括契稅）。它是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（含耕地占用稅）、前期工程費(fèi)（三通一平）、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（綠化、排污等）、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（周轉(zhuǎn)房攤銷）等。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，這三項(xiàng)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按成本核算對(duì)象進(jìn)行分?jǐn)?。故作為土地增值稅扣除?xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《實(shí)施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。

對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。

6.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

我們先來(lái)看一下兩個(gè)名詞解釋：

重置成本價(jià)：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。

成新度折扣率的含義是：按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。

再來(lái)看一個(gè)舉例：

一棟房屋已使用近10年，建造時(shí)的造價(jià)為1000萬(wàn)元，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材及人工費(fèi)用計(jì)算，建同樣的新房需花費(fèi)5000萬(wàn)元，假定該房有六成新，則該房的評(píng)估價(jià)格為5000×60%=3000（萬(wàn)元）。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)1年；超過(guò)1年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為1年。

這一點(diǎn)在注會(huì)考試經(jīng)常出現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)把握。

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