土地增值稅——注會稅法知識點解讀

來源：東奧會計在線責(zé)編：馮婷婷2024-04-11 17:48:43

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在土地增值稅法這一知識點中學(xué)習(xí)難度比較大的是應(yīng)稅收入與扣除項目，這一點既是學(xué)習(xí)的難點也是注會考試的重點，記憶理解的內(nèi)容比較多，在考試中出現(xiàn)的頻率也比較高，因此是復(fù)習(xí)備考的重難點，我們一起來看一下這個知識點吧！

土地-大

（一）應(yīng)稅收入

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入（不含增值稅）,應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。

從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

收入形式	具體內(nèi)涵
貨幣收入（比較容易確定）	是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。這些類型收入的實質(zhì)都是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價款
實物收入	是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)等【提示】通常按取得收入時的市場價格折算成貨幣收
其他收入	是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽權(quán)等【提示】比較少見，其價值需要進行專門的評估

	一般納稅人		小規(guī)模納稅人
不含稅收入	含稅收入-銷項稅額或應(yīng)納稅額		含稅收入-應(yīng)納稅額
增值稅	非房企賣房	①簡易計稅：應(yīng)納稅額=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%「自建」或，應(yīng)納稅額=（全部價款和價外費用-購置原價或作價）÷（1+5%）×5%「非自建」 ②一般計稅：銷項稅額=全部價款和價外費用÷（1+9%）×9%	應(yīng)納稅額=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%「自建」或，應(yīng)納稅額=（全部價款和價外費用-購置原價或作價）÷（1+5%）×5%「非自建」
增值稅	房企賣房	①簡易計稅：應(yīng)納稅額=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5% ②一般計稅：銷項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）×9%	應(yīng)納稅額=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%

（二）扣除項目

在計算土地增值稅的增值額時，準予從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額中減除下列相關(guān)項目金額：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

取得土地使用權(quán)所支付的金額包括兩方面的內(nèi)容：

（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。

取得方式	地價款具體規(guī)定
以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得	地價款為納稅人所支付的土地出讓金
以行政劃撥方式取得	地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金
以轉(zhuǎn)讓方式取得	地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款

（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用（包括契稅）。它是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費（含耕地占用稅）、前期工程費（三通一平）、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費（綠化、排污等）、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用（周轉(zhuǎn)房攤銷）等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。

房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)會計制度的規(guī)定，這三項費用作為期間費用，直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤。故作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《實施細則》的標準進行扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

5.財政部確定的其他扣除項目。

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。

6.舊房及建筑物的評估價格。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除。

舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

解讀

我們先來看一下兩個名詞解釋：

重置成本價：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。

成新度折扣率的含義是：按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。

再來看一個舉例：

一棟房屋已使用近10年，建造時的造價為1000萬元，按轉(zhuǎn)讓時的建材及人工費用計算，建同樣的新房需花費5000萬元，假定該房有六成新，則該房的評估價格為5000×60%=3000（萬元）。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年；超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。

這一點在注會考試經(jīng)常出現(xiàn)，應(yīng)當重點把握。

(本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)

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