納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法_24年注會稅法劃重點

來源：東奧會計在線責(zé)編：劉佳慧2024-04-24 14:01:40

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開始了注會《稅法》第二章第七節(jié)的學(xué)習(xí)，距離完成增值稅法相關(guān)知識點的學(xué)習(xí)又進(jìn)了一步！本文為大家介紹了納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法的相關(guān)內(nèi)容，考生可點擊下方推薦閱讀，獲取更多備考重要知識點！

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納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法_24年注會稅法劃重點

【所屬章節(jié)】

第二章：增值稅法

第七節(jié)：特定應(yīng)稅行為的增值稅計征方法

【知識點】

納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法

納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

提示：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不在本政策范圍內(nèi)；

2.不動產(chǎn)“取得”的途徑是多樣化的——“外來”與“自建”；

3.銷售不動產(chǎn)稅率為9%；簡易計稅征收率為5%；預(yù)征率為5%。

1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的計稅

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其“營改增”前（2016年4月30日前）取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅；也可以選擇適用一般計稅方法計稅。計稅規(guī)則歸納為：

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其“營改增”后（2016年5月1日后）取得的不動產(chǎn)的，適用一般計稅方法計稅。

“外來”的：不動產(chǎn)屬地差價預(yù)征率（5%）預(yù)繳、機(jī)構(gòu)地全價稅率（9%）計銷項。

“自建”的：不動產(chǎn)屬地全價預(yù)征率（5%）預(yù)繳、機(jī)構(gòu)地全價稅率（ 9%）計銷項。

特別提示：

上述全價、差價均為不含增值稅的金額。

“外來”的不動產(chǎn)：簡易計稅的預(yù)繳、計稅都用差價；一般計稅預(yù)繳用差價，計稅用全價。

“自建”的不動產(chǎn)：預(yù)繳和計稅都用全價。

來源	取得時間	預(yù)繳與計稅
直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債（外來的）	2016年4月30日前	選擇適用簡易計稅方法計稅的：（差價5%預(yù)繳；差價5%計稅） ①按5%的征收率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款預(yù)繳稅額=（取得的全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅應(yīng)納稅額=（取得的全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅額
		選擇適用或應(yīng)該適用一般計稅方法計稅的：（差價5%預(yù)繳；全價9%計銷項） ①按5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款預(yù)繳稅額=（取得的全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅應(yīng)納稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+9%）×9%-進(jìn)項稅額-預(yù)繳稅額
	2016年5月1日后
自建	2016年4月30日前	選擇適用簡易計稅方法計稅的：（全價5%預(yù)繳；全價5%計稅） ①按5%的征收率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款預(yù)繳稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅應(yīng)納稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅額
		選擇適用或應(yīng)該適用一般計稅方法計稅的：（全價5%預(yù)繳；全價9%計銷項） ①按5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款預(yù)繳稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅應(yīng)納稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+9%）×9%-進(jìn)項稅額-預(yù)繳稅額
	2016年5月1日后

2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)（除個人轉(zhuǎn)讓住房），適用簡易計稅方法計稅，計稅規(guī)則歸納：

來源

預(yù)繳與計稅

納稅地點

直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債（差價5%預(yù)繳；差價5%計稅）

預(yù)繳稅額=（取得的全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%

應(yīng)納稅額=（取得的全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅額

（1）除其他個人之外的小規(guī)模納稅人：向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款；向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅

（2）其他個人（自然人）：向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅——不預(yù)繳

自建（全價5%預(yù)繳；全價5%計稅）

預(yù)繳稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%

應(yīng)納稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅額

3.個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房

（1）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

鏈接：

個人銷售自建自用住房免征增值稅。

（2）個體工商戶應(yīng)按照上述規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；其他個人應(yīng)按照上述規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

4.扣減價款的憑證要求

納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：

（1）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

（2）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

（3）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

鏈接：

納稅人以契稅計稅金額進(jìn)行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應(yīng)納稅額：

①2016年4月30日及以前繳納契稅的：

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業(yè)稅）］÷（1+5%）×5%

②2016年5月1日及以后繳納契稅的：

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）］×5%