再遠(yuǎn)的路，走著走著也就近了，再難的事，做著做著也就順了。開(kāi)始了注會(huì)《稅法》第二章第七節(jié)的學(xué)習(xí)，本文根據(jù)輕一老師劉穎老師的授課講義，為大家整理了知識(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法的相關(guān)內(nèi)容，一起來(lái)看！

推薦閱讀：2024年注會(huì)稅法備考劃重點(diǎn)匯總>>

【所屬章節(jié)】

第二章：增值稅法

第七節(jié)：特定應(yīng)稅行為的增值稅計(jì)征方法

【知 識(shí) 點(diǎn)】

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用以下規(guī)定。

自行開(kāi)發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接盤等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

1.銷售額的確定

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）

可扣除土地價(jià)款，不能扣契稅等稅費(fèi)。

（2）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

①當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

②房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

③支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

④在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。

⑤一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

（3）一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

（4）一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

2.預(yù)繳稅款

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照9%的稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

提示：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅計(jì)稅規(guī)則一覽表：

口訣1：

請(qǐng)理解到位后再記憶口訣：

建筑服務(wù)——預(yù)繳差額扣分包；計(jì)稅簡(jiǎn)易差額、一般全額計(jì)銷項(xiàng)。

租賃不動(dòng)產(chǎn)——全額預(yù)繳；全額計(jì)稅。

轉(zhuǎn)讓外購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)——預(yù)繳差額扣原價(jià)；計(jì)稅簡(jiǎn)易差額、一般全額計(jì)銷項(xiàng)。

轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)（非房地產(chǎn)企業(yè)）——全額預(yù)繳；全額計(jì)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)——預(yù)繳預(yù)收款3%；計(jì)稅簡(jiǎn)易全額、一般扣土地款差額計(jì)銷項(xiàng)。

口訣2：

預(yù)征率口訣：

一般計(jì)稅：建2租3轉(zhuǎn)讓5。

簡(jiǎn)易計(jì)稅：建3租5轉(zhuǎn)讓5。

房企：預(yù)收3。

上文注會(huì)考試知識(shí)點(diǎn)內(nèi)容根據(jù)劉穎老師《輕一基礎(chǔ)精講班》講義整理，劉穎老師主講的C雙名師輕松過(guò)關(guān)?班課程正在更新！點(diǎn)擊了解課程詳情>>

(本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)