土地增值稅納稅義務(wù)人和征稅范圍_2025注會(huì)《稅法》考點(diǎn)搶先學(xué)
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土地增值稅納稅義務(wù)人和征稅范圍
一、納稅義務(wù)人
土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。
二、征稅范圍
土地增值稅的基本征稅范圍：
（1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；
（2）地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；
（3）存量房地產(chǎn)買賣。
解釋：
1.土地增值稅的基本征稅范圍不僅僅限于土地交易，還包括了連同土地使用權(quán)一并交易的地上建筑物及其附著物、存量房地產(chǎn)的交易。
2.土地增值稅的征稅范圍具有“國(guó)有”“轉(zhuǎn)讓”（不同于“出讓”）兩個(gè)關(guān)鍵特征，其征稅范圍不包括土地使用權(quán)出讓。
上述內(nèi)容的具體化適用經(jīng)常在考試中出現(xiàn)，具體情況可歸納為應(yīng)征、不征、免征三個(gè)方面。將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免規(guī)定匯總歸納如下：
1.應(yīng)征土地增值稅的情況
（1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。
（2）地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
（3）存量房地產(chǎn)的買賣。
（4）除直系親屬、承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人、法定繼承人、公益性之外的贈(zèng)與。
（5）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債。（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）
（6）單位之間交換房地產(chǎn)。（有實(shí)物形態(tài)收入）
（7）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的。
（8）重組投資、公司制改造、合并、分立中的房地產(chǎn)權(quán)屬變化涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的。
2.不征或暫不征收土地增值稅的情況
（1）房地產(chǎn)繼承。（無收入）
（2）房地產(chǎn)贈(zèng)與（①贈(zèng)與直系親屬、承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人；②公益性贈(zèng)與）。（無收入）
（3）房地產(chǎn)出租。（權(quán)屬未變）
（4）抵押期內(nèi)的房地產(chǎn)。（權(quán)屬未變）
（5）房地產(chǎn)的代建房行為。（權(quán)屬未變）
（6）房地產(chǎn)評(píng)估增值。（權(quán)屬未變）
（7）不涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重組投資、公司制改造、合并、分立中房地產(chǎn)權(quán)屬變化。
3.免征或暫免征收土地增值稅的情況
（1）個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)。
（2）合作建房建成后按比例分房自用。
（3）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
（4）因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)。
（5）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。
（6）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房、公租房或保障性住房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。
（7）個(gè)人銷售住房。
知識(shí)點(diǎn)來源：第十章 房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法
以上內(nèi)容選自劉穎老師24年《稅法》基礎(chǔ)階段課程講義
（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）
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