扣除項目的確定_2025注會《稅法》考點搶先學




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扣除項目的確定
準予從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項目及適用情況:
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用(登記、過戶手續(xù)費)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”,計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
包括土地征用及拆遷補償費(土地征用費、耕地占用稅等)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費(含開發(fā)項目的排污費、綠化費)、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務費用。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城建稅、印花稅(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房除外)。教育費附加視同稅金扣除。
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓)
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
6.舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
稅法規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的,應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(不含增值稅),作為扣除項目金額計征土地增值稅。
舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓時,能取得評估價格與不能取得評估價格的扣除計算規(guī)則存在差異。
(1)能取得評估價格
“舊房及建筑物的評估價格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時,由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
如某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過多年的辦公樓,經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)認定的重置成本價為12000萬元,成新度折扣率為70%,則該辦公樓評估價格=12000×70%=8400(萬元)。
(2)不能取得評估價格的用發(fā)票價格推算
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,每滿12個月計一年;超過一年,未滿12個月但超過6個月的,可以視同為一年。
知識點來源:第十章 房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法
以上內(nèi)容選自劉穎老師24年《稅法》基礎階段課程講義
(本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章,僅供考生學習使用,禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)
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