該知識點(diǎn)是注會稅法科目中兼具實務(wù)性與復(fù)雜性的核心考點(diǎn)，涉及稅率適用、計稅方式、預(yù)繳規(guī)則及發(fā)票開具等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。主要圍繞《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》，解析企業(yè)及個人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、土地使用權(quán)等不動產(chǎn)時，如何根據(jù)不同交易性質(zhì)選擇一般計稅或簡易計稅方法，并準(zhǔn)確計算銷項稅額與進(jìn)項稅額抵扣。

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【所屬章節(jié)】

第二章：增值稅法

第七節(jié)：特定應(yīng)稅行為的增值稅計征方法

【知 識 點(diǎn)】

納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法

納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

點(diǎn)撥

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不在本政策范圍內(nèi)；

2.不動產(chǎn)“取得”的途徑是多樣化的——“外來”與“自建”；

3.銷售不動產(chǎn)稅率為9%；簡易計稅征收率為5%；預(yù)征率為5%。

1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的計稅

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其“營改增”前（2016年4月30日前）取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅；也可以選擇適用一般計稅方法計稅。計稅規(guī)則歸納為：

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其“營改增”后（2016年5月1日后）取得的不動產(chǎn)的，適用一般計稅方法計稅。

“外來”的：不動產(chǎn)屬地差價預(yù)征率（5%）預(yù)繳、機(jī)構(gòu)地全價稅率（9%）計銷項。

“自建”的：不動產(chǎn)屬地全價預(yù)征率（5%）預(yù)繳、機(jī)構(gòu)地全價稅率（9%）計銷項。

提示

上述全價、差價均為不含增值稅的金額。

“外來”的不動產(chǎn)：簡易計稅的預(yù)繳、計稅都用差價；一般計稅預(yù)繳用差價，計稅用全價。

“自建”的不動產(chǎn)：預(yù)繳和計稅都用全價。

2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)（除個人轉(zhuǎn)讓住房），適用簡易計稅方法計稅，計稅規(guī)則歸納：

3.個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房

（1）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

辨析

個人銷售自建自用住房免征增值稅。

（2）個體工商戶應(yīng)按照上述規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；其他個人應(yīng)按照上述規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

4.扣減價款的憑證要求

納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費(fèi)用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：

（1）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

（2）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

（3）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

發(fā)票丟失怎么辦？

鏈接

納稅人以契稅計稅金額進(jìn)行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應(yīng)納稅額：

①2016年4月30日及以前繳納契稅的：

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業(yè)稅）］÷（1+5%）×5%

②2016年5月1日及以后繳納契稅的：

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）］×5%

點(diǎn)撥

（1）老項目先減除后分離；新項目先分離后減除。

（2）在確定不動產(chǎn)計稅金額時發(fā)票優(yōu)先。

5.發(fā)票的開具

（1）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開。

（2）納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

6.其他問題

納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

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以上就是注會考試《稅法》科目知識點(diǎn)“納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法”相關(guān)內(nèi)容，以下為稅法科目的章節(jié)習(xí)題，學(xué)練結(jié)合，快來打卡吧！

注：以上內(nèi)容選自劉穎老師注會《稅法》科目基礎(chǔ)班授課講義

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