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【知識點】租賃合同

【所屬章節(jié)】第五章 合同法律制度

租賃合同

1、租賃期限

(1)租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

(2)租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

2、不定期租賃

(1)租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定;仍不能確定的，視為不定期租賃。

(3)租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。

3、租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

4、維修義務

(1)出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔維修義務。

(2)承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。(2022年簡答題)

5、租金的支付期限

(1)承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定;仍不能確定，租賃期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付;租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付。

(2)承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

6、承租人的權利和義務

(1)承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

(2)承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。

(3)因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。(2023年綜合題)

7、轉租

(1)承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

(2)出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在6個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。

(3)承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外。次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金;超出其應付的租金數額的，可以向承租人追償。

8、買賣不破租賃

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。(2021年簡答題)

9、承租人的優(yōu)先購買權

(1)出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利;但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

(2)出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。

(3)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權。

(4)出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。(2021年簡答題、2022年簡答題)

10、承租人的優(yōu)先承租權

租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利。

11、一房多租

出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(1)已經合法占有租賃房屋的;

(2)已經辦理登記備案手續(xù)的;

(3)合同成立在先的。

>>>相關練習題

【單項選擇題】出租人趙某就同一房屋先后與錢某、孫某、李某、吳某訂立均有效的租賃合同，其中錢某最先訂立合同，孫某合法占有租賃房屋，李某已經辦理登記備案手續(xù)，吳某出價最高?，F(xiàn)四位承租人均向人民法院提起訴訟主張履行租賃合同。根據合同法律制度的規(guī)定，人民法院應判決趙某向其履行租賃合同的是(　　)。

A、孫某

B、李某

C、錢某

D、吳某

【正確答案】A

注：以上中級會計考試學習內容選自郭守杰老師《經濟法》2024年授課講義

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