2017稅務(wù)師《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)：稅率審核
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稅率的審核
四級超率累進(jìn)稅率
級數(shù) | 增值額與扣除項(xiàng)目 金額的比率 | 稅率（%） | 速算扣除系數(shù)（%） |
1 | 不超過50%的部分 | 30 | 0 |
2 | 超過50%-100%的部分 | 40 | 5 |
3 | 超過100%-200%的部分 | 50 | 15 |
4 | 超過200%的部分 | 60 | 35 |
計(jì)稅依據(jù)的審核
計(jì)稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額
增值額=收入額-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額
【提示】審核時(shí)注意：有無分解收入、隱瞞收入、收入長期掛賬不及時(shí)申報(bào)納稅以及成交價(jià)格明顯偏低的問題。同時(shí)2016年5月1日后營改增后收入應(yīng)為不含增值稅的收入。
(一)對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款;
【提示】
?、僖猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，為支付的土地出讓金;
②以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金;
?、垡赞D(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實(shí)際支付的地價(jià)款。
(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，例如：契稅、過戶手續(xù)費(fèi)等。
【提示】其取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額需要在已開發(fā)轉(zhuǎn)讓、未開發(fā)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中進(jìn)行分配，僅就對外轉(zhuǎn)讓部分計(jì)入扣除。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：
(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
(2)前期工程費(fèi)
(3)建筑安裝工程費(fèi)
(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
(5)公共配套設(shè)施費(fèi)
(6)開發(fā)間接費(fèi)用
【提示1】企業(yè)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的核算要求將開發(fā)利息計(jì)入開發(fā)成本，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)開發(fā)成本中不包含利息支出。但企業(yè)所得稅與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定一致。
【提示2】開發(fā)成本需要在已轉(zhuǎn)讓、未轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中進(jìn)行分配，僅就對外轉(zhuǎn)讓部分計(jì)入扣除。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
會(huì)計(jì)核算中：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用
此部分扣除不是以財(cái)務(wù)核算為基礎(chǔ)，關(guān)鍵取決于利息的處理。
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額)
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
【提示】
①利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。
②對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除，但是在企業(yè)所得稅前是可以扣除的。
③部分開發(fā)或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出需按銷售比例扣除。
【關(guān)于利息】
(1)全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述(1)、(2)項(xiàng)所述兩種辦法(二者選其一)。
(3)土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
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