土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。
土地增值稅：調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)
一、納稅義務(wù)人與征稅范圍
(一)納稅義務(wù)人
土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。
不論自然人、法人;不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì);不論內(nèi)資與外資、中國(guó)公民與外籍個(gè)人;不論部門(mén)
(二)征稅范圍
征稅范圍的一般規(guī)定(三把標(biāo)尺)
標(biāo)準(zhǔn)之一：土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為課稅
標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓
標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入(貨幣、實(shí)物及其他收入)
標(biāo)準(zhǔn)之一：只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)
具體又體現(xiàn)以下三點(diǎn)：(如下圖)
1.國(guó)有土地使用權(quán)征稅;集體土地使用權(quán)不得買(mǎi)賣(mài)。
2.土地出讓，一級(jí)市場(chǎng)，不征稅。
3.土地轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市場(chǎng)，征稅。
標(biāo)準(zhǔn)之二：產(chǎn)權(quán)必須發(fā)生轉(zhuǎn)移
土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。
標(biāo)準(zhǔn)之三：強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移要“有償”
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入(貨幣、實(shí)物及其他收入)。
基本征稅范圍
(1)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入;
(2)地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;
(3)存量房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)。
(三)土地增值稅的具體征稅范圍(哪些征;哪些不征;哪些免征)
有關(guān)事項(xiàng) | 是否屬于征稅范圍 |
1.出售 | 征 |
2.繼承、贈(zèng)予 | 繼承不征（無(wú)收入） 贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈(zèng)予，征 |
【解釋】不予征稅的房屋繼承和贈(zèng)與：
土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。
(1)房地產(chǎn)的繼承。
(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。
(3)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。
有關(guān)事項(xiàng) | 是否屬于征稅范圍 |
3.出租 | 不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。征增值稅、城建稅和教育費(fèi)附加 |
4.房地產(chǎn)抵押 | 抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征稅 |
5.房地產(chǎn)交換 | 單位之間換房，征 對(duì)個(gè)人（企業(yè)納稅人不行）之間互換自有居住用房地產(chǎn) （商業(yè)用地不行）的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征（不是不征收）土地增值稅。 |
6.合作建房 | 建成后自用，暫免 建成后轉(zhuǎn)讓（包括合作建房雙方之間的轉(zhuǎn)讓），征 |
7.房地產(chǎn)評(píng)估增值 | 不征（權(quán)屬未轉(zhuǎn)移，無(wú)收入） |
8.房地產(chǎn)代建房 | 不征稅 |
【小結(jié)】(哪些征;哪些不征;哪些免征)
1.屬于土地增值稅征稅范圍的情況(應(yīng)征)
2.不屬于土地增值稅征稅范圍的情況(不征)
3.免征土地增值稅的情況(免征或暫免征收)
1.屬于土地增值稅征稅范圍的情況(應(yīng)征):
(1)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)
(2)取得土地使用權(quán)進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售的
(3)存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)
(4)抵押期滿以房地產(chǎn)抵債(發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓)
(5)單位之間交換房地產(chǎn)(有實(shí)物形態(tài)收入)
(6)合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的
(7)非公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與給除直系親屬和直接贍養(yǎng)人以外的
2.不屬于土地增值稅征稅范圍的情況(不征)
(1)房地產(chǎn)繼承(無(wú)收入)
(2)房地產(chǎn)有條件的贈(zèng)與(特定人群、特定公益)
(3)房地產(chǎn)出租(權(quán)屬未變)
(4)房地產(chǎn)抵押期內(nèi)(權(quán)屬未變)
(5)房地產(chǎn)重新評(píng)估增值(無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移)
(6)房地產(chǎn)的代建行為(無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移)
3.免征土地增值稅的情況(免征或暫免征收)
(1)個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn)
(2)合作建房建成后按比例分房自用
(3)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)關(guān)的房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)
(4)國(guó)家征用或收回的房地產(chǎn)
(5)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房
(6)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售(符合條件)
【例題】下列各項(xiàng)應(yīng)計(jì)算征收土地增值稅的是( )。
A.以房地產(chǎn)出租的
B.以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的
C.國(guó)家征用或收回的房地產(chǎn)
D.一方出地一方出資金，雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的
【答案】D
【解析】對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。但是，建成后轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。(注意題目變形)
【例題·單選題】下列情形中，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納土地增值稅的是( )。(2014年)
A.工業(yè)企業(yè)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)
B.房產(chǎn)所有人通過(guò)希望工程基金會(huì)將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與西部教育事業(yè)
C.甲企業(yè)出資金、乙企業(yè)出土地，雙方合作建房，建成后按比例分房自用
D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入
【答案】A
【解析】選項(xiàng)B，房產(chǎn)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的，不屬于土地增值稅的征稅范圍，不繳納土地增值稅;選項(xiàng)C，合作建房后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;選項(xiàng)D，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
【例題·單選題】下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅征收范圍的是( )。(2012年)
A.房地產(chǎn)的出租行為
B.房地產(chǎn)的抵押行為
C.房地產(chǎn)的重新評(píng)估行為
D.個(gè)人互換自有住房的行為
【答案】D
【解析】其他選項(xiàng)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅征收范圍。
(四)改制重組過(guò)程中涉及的土地增值稅政策
1.非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改建為股份有限公司(有限責(zé)任公司)。對(duì)改建前的企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
2.按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
3.按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
4.單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
5.上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
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