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2017稅務(wù)師《稅法一》知識(shí)點(diǎn): 轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理

來源:東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編:董嘉文2017-06-26 11:03:56

  備考稅務(wù)師的道路上沒有捷徑,唯有一步一個(gè)腳印的走才能達(dá)到目的。東奧會(huì)計(jì)在線小編按照慣例,今天接著為大家提供2017稅務(wù)師考試《稅法一》知識(shí)點(diǎn)的相關(guān)內(nèi)容。

  轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理

  根據(jù)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào))納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)的稅收征管按以下規(guī)定執(zhí)行:

  (一)適用范圍

  納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),適用以下規(guī)定。

  不動(dòng)產(chǎn),包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用以下規(guī)定。

  (二)計(jì)稅依據(jù)及稅率、征收率的運(yùn)用

  1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅;也可以選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

  銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為11%

  簡(jiǎn)易計(jì)稅征收率為5%

  計(jì)稅規(guī)則歸納為:

  (1)轉(zhuǎn)讓直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債得來的不動(dòng)產(chǎn)

計(jì)稅方式

稅率或征收率

計(jì)稅依據(jù)與預(yù)征依據(jù)

選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅

按照5%的征收率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅

以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額

【歸納】差價(jià)征收率5%計(jì)稅、屬地差價(jià)征收率5%預(yù)繳

選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅

按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅(銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為11%

以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額;以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額預(yù)征

【歸納】全價(jià)稅率11%計(jì)稅、屬地差價(jià)預(yù)征率5%預(yù)繳

  (2)自建的不動(dòng)產(chǎn)

計(jì)稅方式

稅率或征收率

計(jì)稅依據(jù)與預(yù)繳依據(jù)

選擇適用

簡(jiǎn)易計(jì)稅

方法計(jì)稅

按照5%的征收率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅

以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額

【歸納】全價(jià)征收率5%計(jì)稅、屬地全價(jià)征收率5%預(yù)繳

選擇適用

一般計(jì)稅

方法計(jì)稅

應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅

以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額;以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用按照5%的預(yù)征率預(yù)繳

【歸納】全價(jià)稅率11%計(jì)稅、屬地全價(jià)預(yù)征率5%預(yù)繳

  2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)的,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,計(jì)稅規(guī)則歸納為:

來源

稅率或征收率

計(jì)稅依據(jù)

直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債

按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅(銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為11%

以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額按照5%的預(yù)征率預(yù)繳

【歸納】全價(jià)稅率11%計(jì)銷項(xiàng)、屬地差價(jià)預(yù)征率5%預(yù)繳

自建

按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅

以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額

【歸納】全價(jià)稅率11%計(jì)銷項(xiàng)、屬地全價(jià)預(yù)征率5%預(yù)繳

  3.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)的(除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房),適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,計(jì)稅規(guī)則歸納為:

來源

計(jì)稅依據(jù)

征收率

納稅地點(diǎn)

直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等

以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額

5%

除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人,應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;其他個(gè)人按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅

自建

以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額

  4.個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房

  (1)個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房,按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

  (2)個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房,按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

  【相關(guān)鏈接】個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

  個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的,以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

  【例題·計(jì)算題】王某銷售購(gòu)買的普通住宅(不足2年,原購(gòu)買價(jià)80萬元),含稅銷售額100萬元,征收率5%,應(yīng)繳納增值稅:

  不含增值稅收入=1000000/(1+5%)=952380.95(元)

  應(yīng)納增值稅=952380.95×5%=47619.05(元)。

  個(gè)體工商戶應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

  其他個(gè)人應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

  5.其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)

  (1)以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的,計(jì)算公式為:

  應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1+5%)×5%

  (2)以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的,計(jì)算公式為:

  應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià))÷(1+5%)×5%

  其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),按照以上計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納稅額并向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

  (三)扣減稅款的憑證要求

  納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的,應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則,不得扣除。上述憑證是指(多選):

  1.稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

  2.法院判決書、裁定書、調(diào)解書,以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

  3.國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

  (四)發(fā)票的開具

  1.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),不能自行開具增值稅發(fā)票的,可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。

  2.納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

  (五)其他問題

  納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款,可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減,抵減不完的,結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

  納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額,應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

  納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),按照上述規(guī)定應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的,由機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

  相關(guān)考點(diǎn):2017稅務(wù)師《稅法一》知識(shí)點(diǎn): 電力產(chǎn)品征收增值稅的具體規(guī)定

  (本文是東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章,轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來自東奧會(huì)計(jì)在線)


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