2017稅務(wù)師《稅法一》知識(shí)點(diǎn): 轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理
備考稅務(wù)師的道路上沒有捷徑,唯有一步一個(gè)腳印的走才能達(dá)到目的。東奧會(huì)計(jì)在線小編按照慣例,今天接著為大家提供2017稅務(wù)師考試《稅法一》知識(shí)點(diǎn)的相關(guān)內(nèi)容。
轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理
根據(jù)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào))納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)的稅收征管按以下規(guī)定執(zhí)行:
(一)適用范圍
納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),適用以下規(guī)定。
不動(dòng)產(chǎn),包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用以下規(guī)定。
(二)計(jì)稅依據(jù)及稅率、征收率的運(yùn)用
1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅;也可以選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為11%
簡(jiǎn)易計(jì)稅征收率為5%
計(jì)稅規(guī)則歸納為:
(1)轉(zhuǎn)讓直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債得來的不動(dòng)產(chǎn)
計(jì)稅方式 | 稅率或征收率 | 計(jì)稅依據(jù)與預(yù)征依據(jù) |
選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅 | 按照5%的征收率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅 | 以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額 【歸納】差價(jià)征收率5%計(jì)稅、屬地差價(jià)征收率5%預(yù)繳 |
選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅 | 按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅(銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為11%) | 以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額;以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額預(yù)征 【歸納】全價(jià)稅率11%計(jì)稅、屬地差價(jià)預(yù)征率5%預(yù)繳 |
(2)自建的不動(dòng)產(chǎn)
計(jì)稅方式 | 稅率或征收率 | 計(jì)稅依據(jù)與預(yù)繳依據(jù) |
選擇適用 簡(jiǎn)易計(jì)稅 方法計(jì)稅 | 按照5%的征收率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅 | 以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額 【歸納】全價(jià)征收率5%計(jì)稅、屬地全價(jià)征收率5%預(yù)繳 |
選擇適用 一般計(jì)稅 方法計(jì)稅 | 應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅 | 以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額;以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用按照5%的預(yù)征率預(yù)繳 【歸納】全價(jià)稅率11%計(jì)稅、屬地全價(jià)預(yù)征率5%預(yù)繳 |
2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)的,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,計(jì)稅規(guī)則歸納為:
來源 | 稅率或征收率 | 計(jì)稅依據(jù) |
直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債 | 按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅(銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為11%) | 以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額按照5%的預(yù)征率預(yù)繳 【歸納】全價(jià)稅率11%計(jì)銷項(xiàng)、屬地差價(jià)預(yù)征率5%預(yù)繳 |
自建 | 按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅 | 以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額 【歸納】全價(jià)稅率11%計(jì)銷項(xiàng)、屬地全價(jià)預(yù)征率5%預(yù)繳 |
3.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)的(除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房),適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,計(jì)稅規(guī)則歸納為:
來源 | 計(jì)稅依據(jù) | 征收率 | 納稅地點(diǎn) |
直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等 | 以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額 | 5% | 除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人,應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;其他個(gè)人按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅 |
自建 | 以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額 |
4.個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房
(1)個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房,按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
(2)個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房,按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
【相關(guān)鏈接】個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的,以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
【例題·計(jì)算題】王某銷售購(gòu)買的普通住宅(不足2年,原購(gòu)買價(jià)80萬元),含稅銷售額100萬元,征收率5%,應(yīng)繳納增值稅:
不含增值稅收入=1000000/(1+5%)=952380.95(元)
應(yīng)納增值稅=952380.95×5%=47619.05(元)。
個(gè)體工商戶應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
其他個(gè)人應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
5.其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)
(1)以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的,計(jì)算公式為:
應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1+5%)×5%
(2)以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的,計(jì)算公式為:
應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià))÷(1+5%)×5%
其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),按照以上計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納稅額并向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
(三)扣減稅款的憑證要求
納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的,應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則,不得扣除。上述憑證是指(多選):
1.稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。
2.法院判決書、裁定書、調(diào)解書,以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。
3.國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
(四)發(fā)票的開具
1.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),不能自行開具增值稅發(fā)票的,可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。
2.納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。
(五)其他問題
納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款,可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減,抵減不完的,結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額,應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),按照上述規(guī)定應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的,由機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
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