2017稅務(wù)師《稅法一》知識點：提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理

來源：東奧會計在線責編：董嘉文2017-06-26 11:07:58

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　　提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理

　　(一)計稅規(guī)則

　　適用于納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)(以下簡稱出租不動產(chǎn))。

　　取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

　　納稅人提供道路通行服務(wù)不在適用范圍內(nèi)。

　　1.一般納稅人出租不動產(chǎn)

　　(1)出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額

不動產(chǎn)位置

征收比率及納稅地點

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的

按照5%的征收率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款；

向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅（5%征收率）

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的

向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅（5%征收率）

　　納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

　　【例題】機構(gòu)所在地在A市的甲企業(yè)是增值稅一般納稅人，當月在A市取得含稅咨詢收入250000元，發(fā)生進項稅8000元，將位于B市的一處辦公用房(系2016年4月30日前取得)出租，收取含稅月租金40000元，甲企業(yè)出租房屋選擇簡易計稅方法，則甲企業(yè)在A、B兩市應(yīng)繳納稅款：

　　甲企業(yè)應(yīng)在B市預(yù)繳出租辦公用房的稅款=40000÷(1+5%)×5%=1904.76(元)

　　甲企業(yè)在A市納稅=250000÷(1+6%)×6%-8000+40000÷(1+5%)×5%-1904.76

　　=14150.94-8000=6150.94(元)。

　　(2)一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅

不動產(chǎn)位置

征收比率及納稅地點

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的

應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款；

向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅（11%稅率）

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的

向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅（11%稅率）

　　納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%

　　【例題】機構(gòu)所在地在A市的甲企業(yè)是增值稅一般納稅人，當月在A市取得含稅咨詢收入250000元，發(fā)生進項稅8000元，將位于B市的一處辦公用房(系2016年5月1日后取得)出租，收取含稅月租金40000元，則甲企業(yè)在A、B兩市應(yīng)繳納稅款：

　　甲企業(yè)應(yīng)在B市預(yù)繳出租辦公用房的稅款=40000÷(1+11%)×3%=1081.08(元)

　　甲企業(yè)在A市納稅=250000÷(1+6%)×6%-8000+40000÷(1+11%)×11%-1081.08

　　=14150.94-8000+3963.96-1081.08=9033.82(元)。

　　2.小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)

計稅方式	征收率	納稅地點
單位出租不動產(chǎn)	5%的征收率	不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅
個體戶出租非住房不動產(chǎn)
個體戶出租住房	按照5%的征收率減按1.5%計算
其他個人出租住房		向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅【提示】其他個人沒有預(yù)繳環(huán)節(jié)；只向地稅申報納稅
其他個人出租非住房	5%的征收率

　　個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

　　其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應(yīng)納稅款：

　　出租住房：

　　應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

　　出租非住房：

　　應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

　　(二)出租不動產(chǎn)發(fā)票的代開

出租方	承租方	代開增值稅發(fā)票規(guī)定
小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶	企事業(yè)單位	可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票
其他個人（自然人）	企事業(yè)單位	可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票
各類納稅人	其他個人	不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票