學習使人快樂,優(yōu)秀是一種習慣。備考稅務師大家都應該積極對待，全力備考才能取得好成績，才能不辜負自己花費的時間和精力。東奧會計在線小編為了大家認真?zhèn)淇?，特準備了今天?017稅務師考試《稅法一》知識點的相關(guān)內(nèi)容。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理

　　適用范圍:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用以下規(guī)定。

　　自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設施和房屋建設。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

　　(一)一般納稅人征收管理

　　1.銷售額

　　(1)一般規(guī)定的銷售額——差額不含稅

　　銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

　　當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

　　當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

　　【提示】差額的內(nèi)容和單據(jù)

　　支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

　　在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)。

　　一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

　　(2)特殊項目的銷售額——全額不含稅

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

　　房地產(chǎn)老項目，是指：

　　(1)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目;

　　(2)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

　　一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

　　2.預收款的預繳稅款

　　一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

　　應預繳稅款在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預繳稅款。按照以下公式計算：

　　應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

　　適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

　　【例題】某房地產(chǎn)企業(yè)的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目5月收到預收款2000萬元，則應在6月的申報期內(nèi)向主管國稅局預繳稅款：

　　2000÷(1+11%)×3%=54.05(萬元)

　　【例題】某房地產(chǎn)企業(yè)的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目5月收到預收款2000萬元，該企業(yè)選擇簡易計稅方法，則應在6月的申報期內(nèi)向主管國稅局預繳稅款：

　　2000÷(1+5%)×3%=57.14(萬元)

　　3.進項稅額

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。

　　不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×(簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設規(guī)模)

　　(二)小規(guī)模納稅人征收管理

　　1.預繳稅款

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

　　應預繳稅款按照以下公式計算：

　　應預繳稅款=預收款÷(1+5%)×3%

　　【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人不適用3%的征收率，而適用5%的征收率。

　　2.小規(guī)模納稅人的納稅申報

　　應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機關(guān)預繳稅款。

　　小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　【例題?單選題】“營改增”后小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可( )。

　　A.補開營業(yè)稅發(fā)票

　　B.開具增值稅普通發(fā)票

　　C.申請代開增值稅專用發(fā)票

　　D.開具收據(jù)

　　【答案】B

　　小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關(guān)申請代開。

　　小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

　　小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

　　P164,總分機構(gòu)試點納稅人增值稅計算繳納暫行辦法(同考點28)

　　【基本規(guī)定】總機構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣(市)的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關(guān)申報納稅;經(jīng)財政部和國家稅務總局或者其授權(quán)的財政和稅務機關(guān)批準，可以由總機構(gòu)合并向總機構(gòu)所在地的主管稅務機關(guān)申報納稅。即：只有經(jīng)財政部和國家稅務總局批準后，其總分機構(gòu)試點納稅人才能按照《總分機構(gòu)試點納稅人增值稅計算繳納暫行辦法》計算繳納增值稅。

　　根據(jù)用途確定可匯總的進項稅額

　　用于“營改增”項目的進項稅額參與匯總;用于非“營改增”項目的進項稅額不得匯總。

　　分支機構(gòu)發(fā)生《應稅服務范圍注釋》所列業(yè)務，按照應征增值稅銷售額和預征率計算繳納增值稅。計算公式為：應預繳的增值稅=應征增值稅銷售額×預征率。

　　總機構(gòu)匯總應繳納的增值稅為匯總的銷項稅額-匯總的進項稅額-分支機構(gòu)發(fā)生《應稅服務范圍注釋》所列業(yè)務已繳納的增值稅稅款

　　【分支機構(gòu)預征的處理】

　　1.航空運輸企業(yè)分支機構(gòu)

　　應預繳稅款=銷售額×預征率

　　2.郵政企業(yè)分支機構(gòu)

　　應預繳稅款=(銷售額+預訂款)×預征率

　　3.鐵路運輸企業(yè)分支機構(gòu)

　　應預繳稅款=(銷售額-鐵路建設基金)×預征率

　　【特別提示】按照《總分支機構(gòu)試點納稅人增值稅計算繳納暫行辦法》要求，總分機構(gòu)試點納稅人除了需要將應稅服務與銷售貨物、提供加工修理修配勞務的銷售額、銷項稅額、進項稅額以及應納稅額、已納或預交(預征)稅額進行分別核算外，還應當將應稅服務按適用的不同適用稅率(17%、11%、6%、5%和3%征收率)分別核算其銷售額、銷項稅額、進項稅額以及應納稅額、已納或預交(預征)稅額，然后再由總機構(gòu)匯總計算應稅服務應繳納的增值稅稅額。

　　年度增值稅的清算

　　每年的第一個納稅申報期結(jié)束后，對上一年度總分機構(gòu)匯總納稅情況進行清算。總機構(gòu)和分支機構(gòu)年度清算應交增值稅，按照各自銷售收入占比和總機構(gòu)匯總的上一年度應交增值稅稅額計算。分支機構(gòu)預繳的增值稅超過其年度清算應交增值稅的，通過暫停以后納稅申報期預繳增值稅的方式予以解決。分支機構(gòu)預繳的增值稅小于其年度清算應交增值稅的，差額部分在以后納稅申報期由分支機構(gòu)在預繳增值稅時一并就地補繳入庫。

　　【提示】關(guān)于總分機構(gòu)納稅人增值稅的具體規(guī)定涉及航空運輸企業(yè)、郵政企業(yè)、鐵路運輸企業(yè)。

　　政策共性：

　　增值稅1各交各稅;增值稅2匯總納稅;

　　分支機構(gòu)按月預繳;

　　總機構(gòu)按季匯總(增值稅納稅期限是一個季度);

　　年終清算(第一個納稅申報期結(jié)束后)。

　　相關(guān)考點：2017稅務師《稅法一》知識點： 轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理

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