學(xué)習(xí)使人快樂,優(yōu)秀是一種習(xí)慣。備考稅務(wù)師大家都應(yīng)該積極對待，全力備考才能取得好成績，才能不辜負(fù)自己花費(fèi)的時間和精力。東奧會計在線小編為了大家認(rèn)真?zhèn)淇?，特?zhǔn)備了今天的2017稅務(wù)師考試《稅法一》知識點(diǎn)的相關(guān)內(nèi)容。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理

　　適用范圍:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用以下規(guī)定。

　　自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

　　(一)一般納稅人征收管理

　　1.銷售額

　　(1)一般規(guī)定的銷售額——差額不含稅

　　銷售額=(全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

　　當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

　　當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

　　【提示】差額的內(nèi)容和單據(jù)

　　支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

　　在計算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)。

　　一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

　　(2)特殊項目的銷售額——全額不含稅

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

　　房地產(chǎn)老項目，是指：

　　(1)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目;

　　(2)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

　　一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

　　2.預(yù)收款的預(yù)繳稅款

　　一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　應(yīng)預(yù)繳稅款在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。按照以下公式計算：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

　　適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

　　【例題】某房地產(chǎn)企業(yè)的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目5月收到預(yù)收款2000萬元，則應(yīng)在6月的申報期內(nèi)向主管國稅局預(yù)繳稅款：

　　2000÷(1+11%)×3%=54.05(萬元)

　　【例題】某房地產(chǎn)企業(yè)的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目5月收到預(yù)收款2000萬元，該企業(yè)選擇簡易計稅方法，則應(yīng)在6月的申報期內(nèi)向主管國稅局預(yù)繳稅款：

　　2000÷(1+5%)×3%=57.14(萬元)

　　3.進(jìn)項稅額

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。

　　不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×(簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模)

　　(二)小規(guī)模納稅人征收管理

　　1.預(yù)繳稅款

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+5%)×3%

　　【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人不適用3%的征收率，而適用5%的征收率。

　　2.小規(guī)模納稅人的納稅申報

　　應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

　　小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照《試點(diǎn)實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　【例題?單選題】“營改增”后小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可( )。

　　A.補(bǔ)開營業(yè)稅發(fā)票

　　B.開具增值稅普通發(fā)票

　　C.申請代開增值稅專用發(fā)票

　　D.開具收據(jù)

　　【答案】B

　　小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。

　　小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

　　小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

　　P164,總分機(jī)構(gòu)試點(diǎn)納稅人增值稅計算繳納暫行辦法(同考點(diǎn)28)

　　【基本規(guī)定】總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅;經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)合并向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。即：只有經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)后，其總分機(jī)構(gòu)試點(diǎn)納稅人才能按照《總分機(jī)構(gòu)試點(diǎn)納稅人增值稅計算繳納暫行辦法》計算繳納增值稅。

　　根據(jù)用途確定可匯總的進(jìn)項稅額

　　用于“營改增”項目的進(jìn)項稅額參與匯總;用于非“營改增”項目的進(jìn)項稅額不得匯總。

　　分支機(jī)構(gòu)發(fā)生《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》所列業(yè)務(wù)，按照應(yīng)征增值稅銷售額和預(yù)征率計算繳納增值稅。計算公式為：應(yīng)預(yù)繳的增值稅=應(yīng)征增值稅銷售額×預(yù)征率。

　　總機(jī)構(gòu)匯總應(yīng)繳納的增值稅為匯總的銷項稅額-匯總的進(jìn)項稅額-分支機(jī)構(gòu)發(fā)生《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》所列業(yè)務(wù)已繳納的增值稅稅款

　　【分支機(jī)構(gòu)預(yù)征的處理】

　　1.航空運(yùn)輸企業(yè)分支機(jī)構(gòu)

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=銷售額×預(yù)征率

　　2.郵政企業(yè)分支機(jī)構(gòu)

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=(銷售額+預(yù)訂款)×預(yù)征率

　　3.鐵路運(yùn)輸企業(yè)分支機(jī)構(gòu)

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=(銷售額-鐵路建設(shè)基金)×預(yù)征率

　　【特別提示】按照《總分支機(jī)構(gòu)試點(diǎn)納稅人增值稅計算繳納暫行辦法》要求，總分機(jī)構(gòu)試點(diǎn)納稅人除了需要將應(yīng)稅服務(wù)與銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)的銷售額、銷項稅額、進(jìn)項稅額以及應(yīng)納稅額、已納或預(yù)交(預(yù)征)稅額進(jìn)行分別核算外，還應(yīng)當(dāng)將應(yīng)稅服務(wù)按適用的不同適用稅率(17%、11%、6%、5%和3%征收率)分別核算其銷售額、銷項稅額、進(jìn)項稅額以及應(yīng)納稅額、已納或預(yù)交(預(yù)征)稅額，然后再由總機(jī)構(gòu)匯總計算應(yīng)稅服務(wù)應(yīng)繳納的增值稅稅額。

　　年度增值稅的清算

　　每年的第一個納稅申報期結(jié)束后，對上一年度總分機(jī)構(gòu)匯總納稅情況進(jìn)行清算?？倷C(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)年度清算應(yīng)交增值稅，按照各自銷售收入占比和總機(jī)構(gòu)匯總的上一年度應(yīng)交增值稅稅額計算。分支機(jī)構(gòu)預(yù)繳的增值稅超過其年度清算應(yīng)交增值稅的，通過暫停以后納稅申報期預(yù)繳增值稅的方式予以解決。分支機(jī)構(gòu)預(yù)繳的增值稅小于其年度清算應(yīng)交增值稅的，差額部分在以后納稅申報期由分支機(jī)構(gòu)在預(yù)繳增值稅時一并就地補(bǔ)繳入庫。

　　【提示】關(guān)于總分機(jī)構(gòu)納稅人增值稅的具體規(guī)定涉及航空運(yùn)輸企業(yè)、郵政企業(yè)、鐵路運(yùn)輸企業(yè)。

　　政策共性：

　　增值稅1各交各稅;增值稅2匯總納稅;

　　分支機(jī)構(gòu)按月預(yù)繳;

　　總機(jī)構(gòu)按季匯總(增值稅納稅期限是一個季度);

　　年終清算(第一個納稅申報期結(jié)束后)。

　　相關(guān)考點(diǎn)：2017稅務(wù)師《稅法一》知識點(diǎn)： 轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理

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