學(xué)習(xí)使人快樂,優(yōu)秀是一種習(xí)慣。備考稅務(wù)師大家都應(yīng)該積極對(duì)待，全力備考才能取得好成績，才能不辜負(fù)自己花費(fèi)的時(shí)間和精力。東奧會(huì)計(jì)在線小編為了大家認(rèn)真?zhèn)淇迹販?zhǔn)備了今天的2017稅務(wù)師考試《稅法一》知識(shí)點(diǎn)的相關(guān)內(nèi)容。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理

　　適用范圍:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用以下規(guī)定。

　　自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　(一)一般納稅人征收管理

　　1.銷售額

　　(1)一般規(guī)定的銷售額——差額不含稅

　　銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)

　　當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

　　當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款

　　【提示】差額的內(nèi)容和單據(jù)

　　支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

　　在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)。

　　一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

　　(2)特殊項(xiàng)目的銷售額——全額不含稅

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

　　房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：

　　(1)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目;

　　(2)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

　　一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　2.預(yù)收款的預(yù)繳稅款

　　一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　應(yīng)預(yù)繳稅款在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。按照以下公式計(jì)算：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

　　適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算;適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

　　【例題】某房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目5月收到預(yù)收款2000萬元，則應(yīng)在6月的申報(bào)期內(nèi)向主管國稅局預(yù)繳稅款：

　　2000÷(1+11%)×3%=54.05(萬元)

　　【例題】某房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目5月收到預(yù)收款2000萬元，該企業(yè)選擇簡易計(jì)稅方法，則應(yīng)在6月的申報(bào)期內(nèi)向主管國稅局預(yù)繳稅款：

　　2000÷(1+5%)×3%=57.14(萬元)

　　3.進(jìn)項(xiàng)稅額

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。

　　不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×(簡易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模)

　　(二)小規(guī)模納稅人征收管理

　　1.預(yù)繳稅款

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+5%)×3%

　　【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人不適用3%的征收率，而適用5%的征收率。

　　2.小規(guī)模納稅人的納稅申報(bào)

　　應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

　　小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　【例題?單選題】“營改增”后小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可( )。

　　A.補(bǔ)開營業(yè)稅發(fā)票

　　B.開具增值稅普通發(fā)票

　　C.申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票

　　D.開具收據(jù)

　　【答案】B

　　小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。

　　小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

　　小規(guī)模納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

　　P164,總分機(jī)構(gòu)試點(diǎn)納稅人增值稅計(jì)算繳納暫行辦法(同考點(diǎn)28)

　　【基本規(guī)定】總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;經(jīng)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)合并向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。即：只有經(jīng)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)后，其總分機(jī)構(gòu)試點(diǎn)納稅人才能按照《總分機(jī)構(gòu)試點(diǎn)納稅人增值稅計(jì)算繳納暫行辦法》計(jì)算繳納增值稅。

　　根據(jù)用途確定可匯總的進(jìn)項(xiàng)稅額

　　用于“營改增”項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額參與匯總;用于非“營改增”項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得匯總。

　　分支機(jī)構(gòu)發(fā)生《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》所列業(yè)務(wù)，按照應(yīng)征增值稅銷售額和預(yù)征率計(jì)算繳納增值稅。計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳的增值稅=應(yīng)征增值稅銷售額×預(yù)征率。

　　總機(jī)構(gòu)匯總應(yīng)繳納的增值稅為匯總的銷項(xiàng)稅額-匯總的進(jìn)項(xiàng)稅額-分支機(jī)構(gòu)發(fā)生《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》所列業(yè)務(wù)已繳納的增值稅稅款

　　【分支機(jī)構(gòu)預(yù)征的處理】

　　1.航空運(yùn)輸企業(yè)分支機(jī)構(gòu)

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=銷售額×預(yù)征率

　　2.郵政企業(yè)分支機(jī)構(gòu)

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=(銷售額+預(yù)訂款)×預(yù)征率

　　3.鐵路運(yùn)輸企業(yè)分支機(jī)構(gòu)

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=(銷售額-鐵路建設(shè)基金)×預(yù)征率

　　【特別提示】按照《總分支機(jī)構(gòu)試點(diǎn)納稅人增值稅計(jì)算繳納暫行辦法》要求，總分機(jī)構(gòu)試點(diǎn)納稅人除了需要將應(yīng)稅服務(wù)與銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)的銷售額、銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額以及應(yīng)納稅額、已納或預(yù)交(預(yù)征)稅額進(jìn)行分別核算外，還應(yīng)當(dāng)將應(yīng)稅服務(wù)按適用的不同適用稅率(17%、11%、6%、5%和3%征收率)分別核算其銷售額、銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額以及應(yīng)納稅額、已納或預(yù)交(預(yù)征)稅額，然后再由總機(jī)構(gòu)匯總計(jì)算應(yīng)稅服務(wù)應(yīng)繳納的增值稅稅額。

　　年度增值稅的清算

　　每年的第一個(gè)納稅申報(bào)期結(jié)束后，對(duì)上一年度總分機(jī)構(gòu)匯總納稅情況進(jìn)行清算?？倷C(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)年度清算應(yīng)交增值稅，按照各自銷售收入占比和總機(jī)構(gòu)匯總的上一年度應(yīng)交增值稅稅額計(jì)算。分支機(jī)構(gòu)預(yù)繳的增值稅超過其年度清算應(yīng)交增值稅的，通過暫停以后納稅申報(bào)期預(yù)繳增值稅的方式予以解決。分支機(jī)構(gòu)預(yù)繳的增值稅小于其年度清算應(yīng)交增值稅的，差額部分在以后納稅申報(bào)期由分支機(jī)構(gòu)在預(yù)繳增值稅時(shí)一并就地補(bǔ)繳入庫。

　　【提示】關(guān)于總分機(jī)構(gòu)納稅人增值稅的具體規(guī)定涉及航空運(yùn)輸企業(yè)、郵政企業(yè)、鐵路運(yùn)輸企業(yè)。

　　政策共性：

　　增值稅1各交各稅;增值稅2匯總納稅;

　　分支機(jī)構(gòu)按月預(yù)繳;

　　總機(jī)構(gòu)按季匯總(增值稅納稅期限是一個(gè)季度);

　　年終清算(第一個(gè)納稅申報(bào)期結(jié)束后)。

　　相關(guān)考點(diǎn)：2017稅務(wù)師《稅法一》知識(shí)點(diǎn)： 轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理

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