2017稅務師《稅法一》基礎考點：房地產項目增值稅
2017稅務師考試科目較多，大家備考的時候要注意勞逸結合，為方便大家熟悉知識點，特此為您整理《稅法一》知識點：房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理
【內容導航】
(一)一般納稅人征收管理
(二)小規(guī)模納稅人征收管理
【所屬章節(jié)】
本知識點屬于《稅法一》第二章14講
【知識點】房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理
適用范圍：房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用以下規(guī)定。
自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。
房地產開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產項目。
(一)一般納稅人征收管理
1.銷售額
(1)一般規(guī)定的銷售額——差額不含稅
銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)
當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款
【提示】差額的內容和單據(jù)
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)。
一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
(2)特殊項目的銷售額——全額不含稅
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
房地產老項目，是指：
(1)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目;
(2)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。
2.預收款的預繳稅款
一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
應預繳稅款在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
【例題1】某房地產企業(yè)的一個房地產開發(fā)項目5月收到預收款2000萬元，則應在6月的申報期內向主管國稅局預繳稅款：
2000÷(1+11%)×3%=54.05(萬元)。
【例題2】某房地產企業(yè)的一個房地產開發(fā)項目5月收到預收款2000萬元，該企業(yè)選擇簡易計稅方法，則應在6月的申報期內向主管國稅局預繳稅款：
2000÷(1+5%)×3%=57.14(萬元)。
3.進項稅額
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×(簡易計稅、免稅房地產項目建設規(guī)?！路康禺a項目總建設規(guī)模)
(二)小規(guī)模納稅人征收管理
1.預繳稅款
房地產開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷(1+5%)×3%
【提示】房地產開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人不適用3%的征收率，而適用5%的征收率，但是預征率是3%。
2.小規(guī)模納稅人的申報
應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。
小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。
【例題·單選題】“營改增”后小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可( )。
A.補開營業(yè)稅發(fā)票
B.開具增值稅普通發(fā)票
C.申請代開增值稅專用發(fā)票
D.開具收據(jù)
【答案】B
小編為你整理2017年稅務師《稅法一》基礎知識點，希望大家能夠高效備考，輕松過關!
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