五、土地增值稅的稅率與應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　(一)土地增值稅的稅率

　　土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%。

　　(二)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　1.應(yīng)納稅額的計(jì)算公式。

　　土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅的計(jì)算公式是：

　　應(yīng)納稅額=∑(每級(jí)距的增值額×適用稅率)

　　2.應(yīng)納稅額的計(jì)算步驟。

　　(1)計(jì)算增值額;

　　(2)計(jì)算增值率;

　　(3)確定適用稅率;

　　(4)計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　3.土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算。

　　六、土地增值稅的稅收減免

　　1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

　　對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用這一免稅規(guī)定。

　　2.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

　　因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

　　3.企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　4.自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

　　七、土地增值稅納稅申報(bào)程序、納稅清算、納稅地點(diǎn)

　　(一)土地增值稅的納稅申報(bào)程序

　　納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，然后在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

　　(二)土地增值稅的納稅清算

　　1.土地增值稅的清算單位。

　　2.土地增值稅的清算條件。

　　(1)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　　①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。

　　②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。

　�、壑苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　(2)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　�、僖芽⒐を�(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

　�、谌〉娩N售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的。

　�、奂{稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　�、苁《悇�(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　3.土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料。

　　4.土地增值稅清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理。

　　在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

　　5.土地增值稅的核定征收。

　　(三)納稅地點(diǎn)

　　土地增值稅納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款。

　　這里所說的“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。

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