土地增值稅計算方法超率累進(jìn)
精選回答
土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：
1.增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
2.增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%。
3.增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%。
4.增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
這里需要注意的是，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
計算方法
土地增值稅的計算公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。其中，“增值額”是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
增值額的計算
增值額=銷售收入-扣除項目金額
土地增值稅扣除項目
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額：
為取得土地使用權(quán)所支付的地價款
按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和稅金(含契稅)
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：
⑴土地征用及拆遷補(bǔ)償費：土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等
⑵前期工程費：規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支持
⑶建筑安裝工程費：以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費
⑷基礎(chǔ)設(shè)施費：開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出
⑸公共配套設(shè)施費：不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出
⑹開發(fā)間接費用：直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用：
與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用
利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明：
⑴利息支出：據(jù)實扣除(但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)
⑵其他房地產(chǎn)開發(fā)費用：按1、2項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：
⑴在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅
⑵因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除
5.其他扣除項目：
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按1、2項規(guī)定計算的金額之和，加計20%扣除
6.舊房及建筑物的扣除金額：
按評估價格扣除：評估價格=重置成本價×成新度折扣率
按購房發(fā)票金額扣除：
不能取得評估價格，但可以提供購房發(fā)票，經(jīng)稅務(wù)部門確認(rèn)：按發(fā)票所在金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算
為了方便計算，納稅人也可以采用簡便算法，即按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的方法來計算土地增值稅稅額。具體公式如下：
1.增值額未超過扣除項目金額50%：土地增值稅稅額=增值額×30%。
2.增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%：土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%。
3.增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%：土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%。
4.增值額超過扣除項目金額200%：土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%。
這里的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。
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