考點二 契稅
【大綱要求】
掌握契稅納稅人、征稅范圍(★★★);
熟悉契稅計稅依據和應納稅額的計算(★★);
了解契稅稅率、稅收優(yōu)惠和征收管理(★)。
契稅,是指國家在土地、房屋權屬轉移時,按照當事人雙方簽訂的合同(契約)以及所確定價格的一定比例,向權屬承受人征收的一種稅。
一、契稅納稅人、征稅范圍
項目 | 具體規(guī)定 |
納稅人 | 在我國境內承受土地、房屋權屬轉移的單位和個人 (1)承受,是指以受讓、購買、受贈、互換等方式取得土地、房屋權屬的行為 (2)征收契稅的土地、房屋權屬,具體為土地使用權、房屋所有權,不包括土地承包經營權和土地經營權的轉移 |
征稅范圍 | (1)土地使用權出讓 (2)土地使用權轉讓(包括出售、贈與、互換) (3)房屋買賣、贈與、互換 (4)其他應征稅的情形: ①以作價投資(入股)、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的 ②因共有不動產份額變化、共有人增加或者減少, 承受方應當繳納契稅 |
不屬于征稅范圍 | (1)土地、房屋權屬的典當、抵押以及出租等行為 (2)在股權(股份)轉讓中,單位、個人承受公司股權(股份),公司土地、房屋權屬不發(fā)生轉移 |
例題1 · 單選題 甲公司2023年10月份將辦公樓抵押給乙銀行,商鋪出租給丙公司,房屋出售給丁公司,上述行為中應繳納契稅的是( )。(2024年)
A.乙銀行
B.丙公司
C.丁公司
D.甲公司
【答案】C
【解析】(1)土地、房屋典當、抵押以及出租等行為,不屬于契稅的征稅范圍。(2)在我國境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位(丁公司)和個人為契稅的納稅人。
例題2 · 單選題 根據契稅法律制度的規(guī)定,下列行為中,不屬于契稅征稅范圍的是( )。(2024年)
A.房屋買賣
B.房屋贈與
C.房屋互換
D.房屋抵押
【答案】D
【解析】(1)契稅的征稅范圍包括:土地使用權出讓;土地使用權轉讓;房屋買賣、贈與、互換。(2)選項D:房屋抵押,房屋權屬沒有發(fā)生轉移,不屬于契稅征稅范圍。
二、契稅稅率
契稅實行3%~5%的幅度比例稅率。
三、契稅計稅依據和應納稅額的計算
(一)計稅依據
1.成交價格
情形 | 成交價格 |
土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣 | 不含增值稅的成交價格 |
土地使用權及所附建筑物、構筑物等轉讓 | 承受方應交付的總價款 |
土地使用權出讓 | 土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款 |
承受已裝修房屋 | 包括裝修費用在內的費用計入承受方應交付的總價款 |
2.核定價格——土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為。
3.互換價格差額——土地使用權互換、房屋互換
互換價格 | 計稅依據 |
互換價格相等的 | 零 |
互換價格不相等的 | 差額,由支付差額的一方繳納 |
4.核定價格與差額
納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的,由稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定核定。
(二)應納稅額的計算
應納稅額=計稅依據×稅率
四、契稅稅收優(yōu)惠
(一)免稅情形
情形 | 具體內容 |
非營利性自用 | (1)國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、軍事設施 (2)非營利性的學校、醫(yī)療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助 |
農林牧漁 | 承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業(yè)生產 |
法定關系 | (1)婚姻關系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權屬 (2)夫妻因離婚分割共同財產發(fā)生土地、房屋權屬變更 (3)法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬 |
外交豁免 | 依照法律規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬 |
公有住房 | 城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房 |
(二)地方酌情減免稅情形
1.因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋權屬。
2.因不可抗力滅失住房,重新承受住房權屬。
例題 · 單選題 2023年4月,法定繼承人張某通過繼承承受市場價值為100萬元的房屋一套,同年10月張某購買商品房一套,取得增值稅普通發(fā)票,注明金額200萬元,稅額18萬元。已知當地規(guī)定的契稅稅率為3%,計算張某上述行為應繳納契稅稅額的下列算式中,正確的是( )。(2024年)
A.(100+200)×3%=9(萬元)
B.(100+200+18)×3%=9.54(萬元)
C.200×3%=6(萬元)
D.(200+18)×3%=6.54(萬元)
【答案】C
【解析】(1)法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬免征契稅;(2)房屋買賣計稅依據為不含增值稅的成交價格,包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款;(3)張某上述行為應繳納契稅稅額=200×3%=6(萬元)。
【總結歸納】契稅
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