考點(diǎn)二 契稅
【大綱要求】
掌握契稅納稅人、征稅范圍（★★★）；
熟悉契稅計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算（★★）；
了解契稅稅率、稅收優(yōu)惠和征收管理（★）。
契稅，是指國家在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同（契約）以及所確定價(jià)格的一定比例，向權(quán)屬承受人征收的一種稅。
一、契稅納稅人、征稅范圍
項(xiàng)目 | 具體規(guī)定 |
納稅人 | 在我國境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人 （1）承受，是指以受讓、購買、受贈(zèng)、互換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為 （2）征收契稅的土地、房屋權(quán)屬，具體為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)，不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移 |
征稅范圍 | （1）土地使用權(quán)出讓 （2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈(zèng)與、互換） （3）房屋買賣、贈(zèng)與、互換 （4）其他應(yīng)征稅的情形： ①以作價(jià)投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的 ②因共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化、共有人增加或者減少， 承受方應(yīng)當(dāng)繳納契稅 |
不屬于征稅范圍 | （1）土地、房屋權(quán)屬的典當(dāng)、抵押以及出租等行為 （2）在股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受公司股權(quán)（股份），公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移 |
例題1 · 單選題 甲公司2023年10月份將辦公樓抵押給乙銀行，商鋪出租給丙公司，房屋出售給丁公司，上述行為中應(yīng)繳納契稅的是（ ）。（2024年）
A.乙銀行
B.丙公司
C.丁公司
D.甲公司
【答案】C
【解析】（1）土地、房屋典當(dāng)、抵押以及出租等行為，不屬于契稅的征稅范圍。（2）在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位（丁公司）和個(gè)人為契稅的納稅人。
例題2 · 單選題 根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列行為中，不屬于契稅征稅范圍的是（ ）。（2024年）
A.房屋買賣
B.房屋贈(zèng)與
C.房屋互換
D.房屋抵押
【答案】D
【解析】（1）契稅的征稅范圍包括：土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；房屋買賣、贈(zèng)與、互換。（2）選項(xiàng)D：房屋抵押，房屋權(quán)屬?zèng)]有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不屬于契稅征稅范圍。
二、契稅稅率
契稅實(shí)行3%~5%的幅度比例稅率。
三、契稅計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算
（一）計(jì)稅依據(jù)
1.成交價(jià)格
情形 | 成交價(jià)格 |
土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣 | 不含增值稅的成交價(jià)格 |
土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等轉(zhuǎn)讓 | 承受方應(yīng)交付的總價(jià)款 |
土地使用權(quán)出讓 | 土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、實(shí)物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價(jià)款 |
承受已裝修房屋 | 包括裝修費(fèi)用在內(nèi)的費(fèi)用計(jì)入承受方應(yīng)交付的總價(jià)款 |
2.核定價(jià)格——土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為。
3.互換價(jià)格差額——土地使用權(quán)互換、房屋互換
互換價(jià)格 | 計(jì)稅依據(jù) |
互換價(jià)格相等的 | 零 |
互換價(jià)格不相等的 | 差額，由支付差額的一方繳納 |
4.核定價(jià)格與差額
納稅人申報(bào)的成交價(jià)格、互換價(jià)格差額明顯偏低且無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定核定。
（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算
應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率
四、契稅稅收優(yōu)惠
（一）免稅情形
情形 | 具體內(nèi)容 |
非營利性自用 | （1）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施 （2）非營利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助 |
農(nóng)林牧漁 | 承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn) |
法定關(guān)系 | （1）婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬 （2）夫妻因離婚分割共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬變更 （3）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬 |
外交豁免 | 依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館和國際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬 |
公有住房 | 城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房 |
（二）地方酌情減免稅情形
1.因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬。
2.因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬。
例題 · 單選題 2023年4月，法定繼承人張某通過繼承承受市場價(jià)值為100萬元的房屋一套，同年10月張某購買商品房一套，取得增值稅普通發(fā)票，注明金額200萬元，稅額18萬元。已知當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率為3%，計(jì)算張某上述行為應(yīng)繳納契稅稅額的下列算式中，正確的是（ ）。（2024年）
A.（100+200）×3%=9（萬元）
B.（100+200+18）×3%=9.54（萬元）
C.200×3%=6（萬元）
D.（200+18）×3%=6.54（萬元）
【答案】C
【解析】（1）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬免征契稅；（2）房屋買賣計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅的成交價(jià)格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價(jià)款；（3）張某上述行為應(yīng)繳納契稅稅額=200×3%=6（萬元）。
【總結(jié)歸納】契稅
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