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考點二  契稅

【大綱要求】

掌握契稅納稅人、征稅范圍(★★★);

熟悉契稅計稅依據和應納稅額的計算(★★);

了解契稅稅率、稅收優(yōu)惠和征收管理(★)。

契稅,是指國家在土地、房屋權屬轉移時,按照當事人雙方簽訂的合同(契約)以及所確定價格的一定比例,向權屬承受人征收的一種稅。

一、契稅納稅人、征稅范圍

項目

具體規(guī)定

納稅人

在我國境內承受土地、房屋權屬轉移的單位和個人

(1)承受,是指以受讓、購買、受贈、互換等方式取得土地、房屋權屬的行為

(2)征收契稅的土地、房屋權屬,具體為土地使用權、房屋所有權,不包括土地承包經營權和土地經營權的轉移

征稅范圍

(1)土地使用權出讓

(2)土地使用權轉讓(包括出售、贈與、互換)

(3)房屋買賣、贈與、互換

(4)其他應征稅的情形:

①以作價投資(入股)、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的

②因共有不動產份額變化、共有人增加或者減少, 承受方應當繳納契稅

不屬于征稅范圍

(1)土地、房屋權屬的典當、抵押以及出租等行為

(2)在股權(股份)轉讓中,單位、個人承受公司股權(股份),公司土地、房屋權屬不發(fā)生轉移

例題1 · 單選題 甲公司2023年10月份將辦公樓抵押給乙銀行,商鋪出租給丙公司,房屋出售給丁公司,上述行為中應繳納契稅的是(   )。(2024年)

A.乙銀行

B.丙公司

C.丁公司

D.甲公司

【答案】C

【解析】(1)土地、房屋典當、抵押以及出租等行為,不屬于契稅的征稅范圍。(2)在我國境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位(丁公司)和個人為契稅的納稅人。

例題2 · 單選題 根據契稅法律制度的規(guī)定,下列行為中,不屬于契稅征稅范圍的是(   )。(2024年)

A.房屋買賣

B.房屋贈與

C.房屋互換

D.房屋抵押

【答案】D

【解析】(1)契稅的征稅范圍包括:土地使用權出讓;土地使用權轉讓;房屋買賣、贈與、互換。(2)選項D:房屋抵押,房屋權屬沒有發(fā)生轉移,不屬于契稅征稅范圍。

二、契稅稅率

契稅實行3%~5%的幅度比例稅率。

三、契稅計稅依據和應納稅額的計算

(一)計稅依據

1.成交價格

情形

成交價格

土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣

不含增值稅的成交價格

土地使用權及所附建筑物、構筑物等轉讓

承受方應交付的總價款

土地使用權出讓

土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款

承受已裝修房屋

包括裝修費用在內的費用計入承受方應交付的總價款

2.核定價格——土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為。

3.互換價格差額——土地使用權互換、房屋互換

互換價格

計稅依據

互換價格相等的

互換價格不相等的

差額,由支付差額的一方繳納

4.核定價格與差額

納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的,由稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定核定。

(二)應納稅額的計算

應納稅額=計稅依據×稅率

四、契稅稅收優(yōu)惠

(一)免稅情形

情形

具體內容

非營利性自用

(1)國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、軍事設施

(2)非營利性的學校、醫(yī)療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助

農林牧漁

承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業(yè)生產

法定關系

(1)婚姻關系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權屬

(2)夫妻因離婚分割共同財產發(fā)生土地、房屋權屬變更

(3)法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬

外交豁免

依照法律規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬

公有住房

城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房

(二)地方酌情減免稅情形

1.因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋權屬。

2.因不可抗力滅失住房,重新承受住房權屬。

例題 · 單選題 2023年4月,法定繼承人張某通過繼承承受市場價值為100萬元的房屋一套,同年10月張某購買商品房一套,取得增值稅普通發(fā)票,注明金額200萬元,稅額18萬元。已知當地規(guī)定的契稅稅率為3%,計算張某上述行為應繳納契稅稅額的下列算式中,正確的是(   )。(2024年)

A.(100+200)×3%=9(萬元)

B.(100+200+18)×3%=9.54(萬元)

C.200×3%=6(萬元)

D.(200+18)×3%=6.54(萬元)

【答案】C

【解析】(1)法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬免征契稅;(2)房屋買賣計稅依據為不含增值稅的成交價格,包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款;(3)張某上述行為應繳納契稅稅額=200×3%=6(萬元)。

【總結歸納】契稅

初級會計

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