專題四 房產(chǎn)稅

考點01?征稅范圍和納稅人

（一）征稅范圍

1.結(jié)構(gòu)范圍

（1）房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，即有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

（2）獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。

2.用途范圍

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前不征收房產(chǎn)稅。但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

理解：

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)的房地產(chǎn)屬于用于銷售的存貨，并沒有實際使用價值，所以不需要繳納房產(chǎn)稅，如果轉(zhuǎn)為經(jīng)營自用或用于出租那么相當于生產(chǎn)經(jīng)營使用的房產(chǎn)，需要征收房產(chǎn)稅。

3.地域范圍

房產(chǎn)稅的征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（不包括農(nóng)村）。

（二）納稅人

考點02?減免稅優(yōu)惠

1.國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

2.國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。但公園、名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，應征收房產(chǎn)稅。

4.個人擁有的非營業(yè)用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。但對個人所有的營業(yè)用房或出租等非自用的房產(chǎn)，應按照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

考點03?計稅依據(jù)、稅率和應納稅額的計算

（一）計稅依據(jù)

1.從價計征的基本規(guī)定

對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的損耗價值以后的余額。

2.從租計征的基本規(guī)定

對于出租的房屋，以租金收入（不含增值稅）為計稅依據(jù)。

（二）應納稅額的計算

案例：

2024年3月底，甲企業(yè)（一般納稅人）將自建原值為800萬元的住房按市場價格出租給員工居住，2024年全年取得不含稅租金30萬元，當?shù)胤慨a(chǎn)原值減除比例為30%。

甲企業(yè)2024年度應繳納房產(chǎn)稅=800×（1-30%）×1.2%×3/12+30×4%=2.88（萬元）。

考點04?征收管理

（一）納稅義務發(fā)生時間

（二）納稅期限

房產(chǎn)稅實行按年征收，分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（三）納稅地點

房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務機關(guān)繳納。