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損毀滅失風(fēng)險詳解:標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險由誰承擔(dān)?

不動產(chǎn)不是以登記為轉(zhuǎn)移要件嗎,這里沒登記所有權(quán)不是沒轉(zhuǎn)移嗎

訴訟時效制度物權(quán)法律制度概述 2019-10-14 14:57:23

問題來源:

2016年7月10日,甲與乙訂立買賣合同,以500萬元的價格向乙購買一套精裝修住房。當(dāng)日,甲支付了40萬元定金,乙將房屋交付給甲。雙方約定:甲應(yīng)于8月1日前付清余款;乙應(yīng)在收到余款后兩日內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)。7月15日,當(dāng)?shù)赝唤堤卮蟊┯?,該房屋被淹沒,損失額達60萬元。甲認(rèn)為該損失應(yīng)當(dāng)由乙承擔(dān)。
8月1日,甲向乙支付余款時直接扣除60萬元,僅付400萬元,同時要求乙辦理房屋過戶手續(xù)。乙收到上述款項后拒絕辦理房屋過戶手續(xù)。后經(jīng)協(xié)商,甲于8月20日再向乙支付30萬元,同日,乙將房屋過戶至甲的名下。
2016年11月1日,甲將房屋出租給丙,約定租期1年,但雙方未依法辦理登記備案手續(xù)。租期屆滿后,丙將房屋交還甲,但以房屋租賃合同未登記備案因而無效為由,拒絕支付所欠剩余租金。
2018年4月1日,甲與丁訂立房屋買賣合同,約定價款600萬元。丁依約于4月5日付清了全部價款,甲將房屋鑰匙交給丁。但甲與丁在辦理過戶登記時,登記機構(gòu)因電腦系統(tǒng)發(fā)生故障停止辦公,申請未被受理。因丁需緊急出差,雙方遂約定待丁回來之后再辦理房屋過戶登記手續(xù)。
2018年4月10日,不知甲、丁之間已簽訂房屋買賣合同的戊向甲表示愿以650萬元的價格購買其房屋。甲同意,即刻與戊訂立了房屋買賣合同。戊于次日付清了全部房款。雙方于4月15日辦理完畢過戶登記手續(xù)。
4月20日,丁出差歸來,要求甲盡快辦理房屋過戶手續(xù)。甲告知丁已將房屋賣給他人,愿意退還丁600萬元并要求解除合同。丁當(dāng)即拒絕,堅持要甲辦理過戶手續(xù)。2018年5月10日,丁在確悉房屋已過戶至戊名下時,以自己與甲訂約在先,甲、戊之間的房屋買賣合同無效為由,要求甲、戊退還房屋。戊則認(rèn)為,由于甲、丁未辦理房屋過戶手續(xù),所以他們之間的房屋買賣合同尚未發(fā)生效力。
要求:
根據(jù)上述內(nèi)容,分別回答下列問題。
(1)甲提出的60萬元房屋損失應(yīng)由乙承擔(dān)的主張是否成立?并說明理由。
甲的主張不成立。根據(jù)規(guī)定,標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險,在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān),交付之后由買受人承擔(dān),但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。在本題中,房屋已交付,風(fēng)險由甲承擔(dān)。
(2)甲于2016年8月1日向乙支付400萬元房款后,乙是否有權(quán)拒絕為之辦理房屋過戶登記手續(xù)?并說明理由。
乙有權(quán)拒絕。甲、乙在買賣合同中事先約定“乙在收到余款后2日內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)”,由于甲在支付余款時直接扣除60萬元不合法,應(yīng)視為甲未按照合同約定付清余款,乙有權(quán)拒絕為之辦理房屋過戶登記手續(xù)。
(3)甲與丙之間的房屋租賃合同是否有效?并說明理由。
甲與丙之間的租賃合同有效。根據(jù)規(guī)定,當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認(rèn)合同無效的,人民法院不予支持。
(4)甲與丁之間的房屋買賣合同是否發(fā)生效力?并說明理由。
甲與丁之間的買賣合同有效。根據(jù)規(guī)定,當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。
(5)戊是否取得了房屋所有權(quán)?并說明理由。
戊取得了房屋所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記后發(fā)生效力。
(6)丁若請求人民法院判決戊返還房屋,能否得到支持?并說明理由。
不能得到支持。根據(jù)規(guī)定,在出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同的情形中,如果合同均不具有合同法第52條規(guī)定的無效情形,買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物的所有權(quán),可以請求追究出賣人的違約責(zé)任。在本題中,由于戊已經(jīng)依法取得該房屋的所有權(quán),丁不能請求戊返還房屋,但有權(quán)要求甲承擔(dān)違約責(zé)任。
(7)丁對甲的訴訟時效何時屆滿?并說明理由。
于2021年5月10日屆滿。丁對甲的訴訟時效為3年,本應(yīng)自丁知道其權(quán)利受到侵害之日(2018年4月20日)起計算;但是2018年5月10日丁要求甲、戊退還房屋,引起訴訟時效中斷,訴訟時效期間自2018年5月10日起重新計算。
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柳老師

2019-10-14 15:52:56 5350人瀏覽

哈嘍!努力學(xué)習(xí)的小天使:

標(biāo)的物的風(fēng)險負(fù)擔(dān),是指由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由(如不可抗力)導(dǎo)致標(biāo)的物發(fā)生毀損、滅失,應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)“不幸”??蓺w責(zé)于一方當(dāng)事人的事由(如一方當(dāng)事人的過錯)導(dǎo)致標(biāo)的物毀損、滅失,不屬于風(fēng)險負(fù)擔(dān),應(yīng)當(dāng)按照違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任處理。

(1)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險,在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān),交付之后由買受人承擔(dān),但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

(看交付,不看所有權(quán)),您理解的不動產(chǎn)以登記為所以權(quán)轉(zhuǎn)移要件是正確的,但是此處不看所有權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)利人是誰,而是看交付。

(2)因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的,買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險。

(3)出賣人按照約定將標(biāo)的物置于交付地點,買受人違反約定沒有收取的,標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險自違反約定之日起由買受人承擔(dān)。

(4)出賣人將標(biāo)的物提存后,毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)。

(5)因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求,致使不能實現(xiàn)合同目的的,買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的,標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣人承擔(dān)。

(6)出賣人按照約定未交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的,不影響標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。

(7)違約責(zé)任與風(fēng)險的獨立性

標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)的,不影響因出賣人履行債務(wù)不符合約定,買受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。

臨近考試,預(yù)祝您考試順利~

每個努力學(xué)習(xí)的小天使都會有收獲的,加油!
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