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為什么要用98000/90%？

第4套題的第二個計算題和這個題是一個類型的，也是沒有百分百出售，那些扣的教育費(fèi)附加都沒有說是用已經(jīng)收取的房價款除以出售的比例得到總體出售可以得到的價款來計算教育費(fèi)附加，為什么這里要除以比例？？

土地增值稅應(yīng)稅收入與扣除項目土地增值稅應(yīng)納稅額的計算 2023-08-13 09:22:22

問題來源：

2023年3月，某縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目進(jìn)行土地增值稅清算，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下：
（1）2015年9月以26000萬元競得用于該房地產(chǎn)項目的一宗土地，并繳納了契稅。
（2）2016年3月開始動工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本7500萬元，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出4000萬元（按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息為3500萬元）。
（3）2022年12月該房地產(chǎn)項目竣工驗收，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金900萬元，建筑安裝施工企業(yè)未開具發(fā)票，但企業(yè)已將其計入開發(fā)成本7500萬元中。
（4）2023年1月該項目已銷售可售建筑面積的90%，共計取得含稅收入98000萬元，剩余10%的可售建筑面積以成本價抵債給債權(quán)人甲企業(yè)。
（5）該企業(yè)已預(yù)繳土地增值稅13160萬元。
（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%。企業(yè)選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%，當(dāng)?shù)卦试S扣除地方教育附加）
要求：根據(jù)以上資料，按照下列序號計算回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）簡要說明該企業(yè)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的理由以及辦理土地增值稅清算手續(xù)的時間。

理由：該項目對外銷售可售建筑面積的90%，剩余10%以成本價抵債給債權(quán)人甲企業(yè)，相當(dāng)于該項目全部銷售，屬于企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形。（0.25分）
時間：納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足應(yīng)辦理土地增值稅清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。（0.25分）

（2）計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

契稅應(yīng)納稅額=26000×3%=780（萬元）
允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=26000+780=26780（萬元）。（1分）

（3）計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加合計數(shù)。

全部含稅的轉(zhuǎn)讓收入=98000/90%=108888.89（萬元）
應(yīng)繳納的增值稅=108888.89/（1+5%）×5%=5185.19（萬元）
準(zhǔn)予扣除的城建稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加合計數(shù)=5185.19×（5%+3%+2%）=518.52（萬元）。（1分）

（4）計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，對方未開具發(fā)票，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得計入開發(fā)成本扣除。利息扣除不得超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，且不包括加息、罰息。
開發(fā)成本=7500-900=6600（萬元）
開發(fā)費(fèi)用=3500+（26780+6600）×5%=5169（萬元）
加計扣除金額=（26780+6600）×20%=6676（萬元）
扣除項目金額合計=26780+6600+5169+518.52+6676=45743.52（萬元）。（1分）

（5）計算該企業(yè)清算土地增值稅時應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。

增值額=108888.89/（1+5%）-45743.52=57960.18（萬元）
增值率=57960.18/45743.52×100%=126.71%
適用的稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%。
應(yīng)納的土地增值稅=57960.18×50%-45743.52×15%=22118.56（萬元）
應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=22118.56-13160=8958.56（萬元）。（1分）

（6）該企業(yè)清算時補(bǔ)繳土地增值稅的同時，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否應(yīng)加收滯納金？簡要說明理由。

不應(yīng)加收滯納金。（0.25分）
理由：納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。（0.25分）

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王老師

2023-08-13 15:45:38 1625人瀏覽

尊敬的學(xué)員，您好：

因為本題中，剩余10%的可售建筑面積以成本價抵債給債權(quán)人甲企業(yè)，將剩余10%用于抵債，屬于土地增值稅征稅范圍，所以，也就是100%的可銷售面積都按銷售處理，應(yīng)確認(rèn)的收入應(yīng)為100%的收入。由于知道90%可售面積的收入為98000萬元，所以，100%可售面積的收入就是98000/90%。

第4套第二個計算題，并沒有說明剩余可售面積的用途，默認(rèn)為沒有發(fā)生銷售或視同銷售的情形。所以，剩余可售面積不確認(rèn)收入，不需要按整個項目進(jìn)行處理。

給您一個愛的鼓勵，加油~

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