關于比例問題解答：已售建筑面積與總可售建筑面積計算

不是說建成后產(chǎn)權屬于業(yè)務的，其成本費用可以據(jù)實扣除嗎，一共面積28000，賣了23000，有2000歸業(yè)主的，開發(fā)成本和土地扣除金額不應該是（8000+18240）*25000/28000嗎？

土地增值稅應稅收入與扣除項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算 2023-08-15 14:11:14

問題來源：

2022年1月15日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司（增值稅一般納稅人）收到主管稅務機關的《土地增值稅清算通知書》，要求對其建設的X項目進行清算。該項目總建筑面積28000平方米，其中可售建筑面積26000平方米，不可售建筑面積2000平方米（產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的公共配套設施）。該項目是2016年4月初開始開工建造的。
截至清算前，可售建筑面積中已出售23000平方米，取得含稅銷售收入80000萬元。該公司對X項目選擇簡易計稅方法計算增值稅。
經(jīng)審核，X項目取得土地使用權所支付的金額合計18240萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本8000萬元；管理費用4000萬元，銷售費用4500萬元，財務費用3500萬元（其中利息支出3300萬元，無法提供金融機構證明）。
（其他相關資料：X項目所在省政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%。X項目清算前已預繳土地增值稅3000萬元。其他各項稅費均已及時足額繳納。城市維護建設稅稅率7%，教育費附加征收比率3%，地方教育附加征收比率2%）
要求：根據(jù)以上資料，按照下列序號計算回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）簡要說明主管稅務機關可要求房地產(chǎn)開發(fā)公司對X項目進行土地增值稅清算的理由。

清算比例=已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積÷整個項目可售建筑面積×100%=23000÷26000×100%=88.46%。（0.5分）
稅法規(guī)定已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。（0.5分）

（2）計算X項目清算時允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。

增值稅=80000÷（1+5%）×5%=3809.52（萬元）（0.5分）
X項目清算時允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金=3809.52×（7%+3%+2%）=457.14（萬元）。（0.5分）

（3）計算X項目清算時允許扣除項目的合計金額。

①允許扣除的取得土地使用權所支付的金額=18240×88.46%=16135.1（萬元）
②允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=8000×88.46%=7076.8（萬元）
③納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)=（16135.1+7076.8）×10%=2321.19（萬元）
④X項目清算時允許扣除項目金額合計=16135.1+7076.8+2321.19+457.14+（16135.1+7076.8）×20%=30632.61（萬元）。（1分）

（4）計算X項目清算后應補繳的土地增值稅。補繳時，稅務機關是否應加收滯納金？說明理由。

①不含增值稅收入=80000-3809.52=76190.48（萬元）
增值額=76190.48-30632.61=45557.87（萬元）
增值率=45557.87÷30632.61×100%=148.72%，適用稅率50%，速算扣除系數(shù)15%。
X項目清算后應補繳土地增值稅=45557.87×50%-30632.61×15%-3000=15184.04（萬元）。（0.5分）
②不應當加收滯納金。（0.5分）
理由：納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。（0.5分）

（5）該公司應當在何時辦理土地增值稅的清算手續(xù)。

該公司應當在接到主管稅務機關下發(fā)的清算通知之日起90日內(nèi)，到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。（0.5分）

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劉老師

2023-08-15 16:13:53 1820人瀏覽

勤奮刻苦的同學，您好：

我們可以結合實際生活看一下，現(xiàn)在購買住房，房屋的建筑面積中含有一部分公攤面積，這部分面積其實就是每個業(yè)主對應的公共配套設施的面積，所以我們計算清算比例時，只根據(jù)“已售建筑面積”/“總的可售建筑面積”計算，就相當于已經(jīng)考慮了已售房產(chǎn)對應的屬于業(yè)主的公共配套設施，不用單獨考慮2000的部分哦~~按照題目計算就可以哦~~

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