【例題2·計(jì)算問(wèn)答題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬對(duì)其開(kāi)發(fā)的位于縣城一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該項(xiàng)目相關(guān)信息如下：

（1）2015年12月以10000萬(wàn)元競(jìng)得國(guó)有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。

（2）該項(xiàng)目2016年開(kāi)工建設(shè)，未取得《建筑工程施工許可證》，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期為3月25日，2019年1月竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本7000萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)費(fèi)用3400萬(wàn)元。

（3）該項(xiàng)目所屬物業(yè)用房建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，并已移交物業(yè)公司使用，物業(yè)用房開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元。

（4）2019年4月，該項(xiàng)目銷售完畢，取得含稅銷售收入42000萬(wàn)元。

（其他相關(guān)資料：契稅稅率4%，利息支出無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%，企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）說(shuō)明該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅的理由。

（2）計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額。

（3）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅額、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

（4）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

（5）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

（6）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額。（2019年）

【答案及解析】

（1）一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：①《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；②《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。本項(xiàng)目符合第二項(xiàng)規(guī)定，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅。

（2）應(yīng)納增值稅=42000/（1+5%）×5%=2000（萬(wàn)元）

（3）允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=2000×（5%+3%+2%）=200（萬(wàn)元）

（4）允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=10000×（1+4%）=10400（萬(wàn)元）

允許扣除的開(kāi)發(fā)成本=7000（萬(wàn)元）

允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（10400+7000）×10%=1740（萬(wàn)元）

（5）加計(jì)扣除=（10400+7000）×20%=3480（萬(wàn)元）

允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=10400+7000+1740+200+3480=22820（萬(wàn)元）

（6）不含稅收入=42000-2000=40000（萬(wàn)元）

增值額=40000-22820=17180（萬(wàn)元）

增值率=17180/22820×100%=75.28%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%。

應(yīng)繳納的土地增值稅額=17180×40%-22820×5%=5731（萬(wàn)元）。