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算增值額的方法有哪些？

老師，為什么這里不是16500-增值稅152.39，再減扣除額來(lái)算增值額？我看好多地方都是這樣算的，適合什么情形，已經(jīng)搞暈乎了

納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)（不含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目）增值稅計(jì)征方法土地增值稅稅收優(yōu)惠 2023-07-04 10:18:08

問(wèn)題來(lái)源：

某商貿(mào)企業(yè)（增值稅一般納稅人）因資金鏈斷裂，于2022年3月將其位于市區(qū)的一座商場(chǎng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)〉煤鲋刀愪N(xiāo)售收入16500萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓時(shí)無(wú)法取得該商場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)買(mǎi)時(shí)取得的增值稅發(fā)票。該商場(chǎng)于2016年6月購(gòu)進(jìn)用于經(jīng)營(yíng)，取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明金額11000萬(wàn)元，稅額1210萬(wàn)元，價(jià)稅合計(jì)12210萬(wàn)元；在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)，繳納契稅330萬(wàn)元，取得契稅完稅憑證。轉(zhuǎn)讓前累計(jì)發(fā)生貸款利息支出1058.75萬(wàn)元、裝修支出1000萬(wàn)元。當(dāng)?shù)匾?guī)定地方教育附加允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除，不考慮印花稅。
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題。

（1）說(shuō)明該商場(chǎng)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，能否選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅并說(shuō)明理由。

不能。理由：企業(yè)2016年5月1日后購(gòu)進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)，屬于營(yíng)改增以后購(gòu)進(jìn)的，一般納稅人在銷(xiāo)售時(shí)只能適用一般計(jì)稅方法計(jì)征增值稅，沒(méi)有選擇權(quán)。

（2）計(jì)算土地增值稅時(shí)，準(zhǔn)予扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金合計(jì)數(shù)。

在未取得評(píng)估價(jià)格但能提供購(gòu)房發(fā)票的情況下，契稅可以作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
與該商場(chǎng)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的增值稅=16500÷（1+9%）×9%-1210=152.39（萬(wàn)元）
城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=152.39×（7%+3%+2%）=18.29（萬(wàn)元）
準(zhǔn)予扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=18.29+330=348.29（萬(wàn)元）。

（3）計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除的項(xiàng)目合計(jì)數(shù)。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。每滿12個(gè)月計(jì)1年，超過(guò)1年未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為1年。本題中，2016年6月購(gòu)入，2022年3月轉(zhuǎn)讓?zhuān)暈?年?？煽鄢?xiàng)目金額合計(jì)=11000×（1+6×5%）+348.29=14648.29（萬(wàn)元）。

（4）計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓商場(chǎng)應(yīng)繳納的土地增值稅。

增值額=16500÷（1+9%）-14648.29=489.32（萬(wàn)元），增值率=489.32÷14648.29×100%=3.34%，適用稅率為30%，該企業(yè)轉(zhuǎn)讓商場(chǎng)應(yīng)繳納土地增值稅=489.32×30%=146.8（萬(wàn)元）。

（5）該企業(yè)轉(zhuǎn)讓商場(chǎng)能否享受土地增值稅免稅優(yōu)惠，簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。

不能享受。理由：企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房或者公共租賃住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，才免征土地增值稅。

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常老師

2023-07-04 12:50:33 3356人瀏覽

尊敬的學(xué)員，您好：

注意哦，我們計(jì)算增值額的應(yīng)稅收入是銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的不含稅收入，可以用16500÷（1+9%）計(jì)算，也可以用16500-銷(xiāo)項(xiàng)稅額計(jì)算，但是不能用16500-152.39計(jì)算，因?yàn)椴缓愪N(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額÷（1+稅率）=含稅銷(xiāo)售額-銷(xiāo)項(xiàng)稅額，152.39萬(wàn)元并不是銷(xiāo)項(xiàng)稅額，而是減去進(jìn)項(xiàng)稅額后的應(yīng)納稅額，不能直接減去。

您所說(shuō)的好多地方是用含稅銷(xiāo)售額減去銷(xiāo)項(xiàng)稅額或者簡(jiǎn)易計(jì)稅法的應(yīng)納稅額，這種“倒擠”的方式適用于“差額計(jì)稅”的情形。而對(duì)于全額計(jì)稅兩種計(jì)算方法的計(jì)算結(jié)果是一樣的，用哪種都行。您理解下~

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