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算增值額的方法有哪些？

老師，為什么這里不是16500-增值稅152.39，再減扣除額來算增值額？我看好多地方都是這樣算的，適合什么情形，已經(jīng)搞暈乎了

納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)（不含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目）增值稅計(jì)征方法土地增值稅稅收優(yōu)惠 2023-07-04 10:18:08

問題來源：

某商貿(mào)企業(yè)（增值稅一般納稅人）因資金鏈斷裂，于2022年3月將其位于市區(qū)的一座商場轉(zhuǎn)讓，取得含增值稅銷售收入16500萬元。轉(zhuǎn)讓時(shí)無法取得該商場評(píng)估價(jià)格，但能提供購買時(shí)取得的增值稅發(fā)票。該商場于2016年6月購進(jìn)用于經(jīng)營，取得的增值稅專用發(fā)票上注明金額11000萬元，稅額1210萬元，價(jià)稅合計(jì)12210萬元；在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，繳納契稅330萬元，取得契稅完稅憑證。轉(zhuǎn)讓前累計(jì)發(fā)生貸款利息支出1058.75萬元、裝修支出1000萬元。當(dāng)?shù)匾?guī)定地方教育附加允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除，不考慮印花稅。
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問題。

（1）說明該商場在轉(zhuǎn)讓時(shí)，能否選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅并說明理由。

不能。理由：企業(yè)2016年5月1日后購進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)，屬于營改增以后購進(jìn)的，一般納稅人在銷售時(shí)只能適用一般計(jì)稅方法計(jì)征增值稅，沒有選擇權(quán)。

（2）計(jì)算土地增值稅時(shí)，準(zhǔn)予扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金合計(jì)數(shù)。

在未取得評(píng)估價(jià)格但能提供購房發(fā)票的情況下，契稅可以作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
與該商場轉(zhuǎn)讓有關(guān)的增值稅=16500÷（1+9%）×9%-1210=152.39（萬元）
城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=152.39×（7%+3%+2%）=18.29（萬元）
準(zhǔn)予扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=18.29+330=348.29（萬元）。

（3）計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除的項(xiàng)目合計(jì)數(shù)。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。每滿12個(gè)月計(jì)1年，超過1年未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為1年。本題中，2016年6月購入，2022年3月轉(zhuǎn)讓，視為6年。可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=11000×（1+6×5%）+348.29=14648.29（萬元）。

（4）計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓商場應(yīng)繳納的土地增值稅。

增值額=16500÷（1+9%）-14648.29=489.32（萬元），增值率=489.32÷14648.29×100%=3.34%，適用稅率為30%，該企業(yè)轉(zhuǎn)讓商場應(yīng)繳納土地增值稅=489.32×30%=146.8（萬元）。

（5）該企業(yè)轉(zhuǎn)讓商場能否享受土地增值稅免稅優(yōu)惠，簡要說明理由。

不能享受。理由：企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房或者公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，才免征土地增值稅。

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常老師

2023-07-04 12:50:33 3362人瀏覽

尊敬的學(xué)員，您好：

注意哦，我們計(jì)算增值額的應(yīng)稅收入是銷售不動(dòng)產(chǎn)的不含稅收入，可以用16500÷（1+9%）計(jì)算，也可以用16500-銷項(xiàng)稅額計(jì)算，但是不能用16500-152.39計(jì)算，因?yàn)椴缓愪N售額=含稅銷售額÷（1+稅率）=含稅銷售額-銷項(xiàng)稅額，152.39萬元并不是銷項(xiàng)稅額，而是減去進(jìn)項(xiàng)稅額后的應(yīng)納稅額，不能直接減去。

您所說的好多地方是用含稅銷售額減去銷項(xiàng)稅額或者簡易計(jì)稅法的應(yīng)納稅額，這種“倒擠”的方式適用于“差額計(jì)稅”的情形。而對于全額計(jì)稅兩種計(jì)算方法的計(jì)算結(jié)果是一樣的，用哪種都行。您理解下~

有問題歡迎繼續(xù)交流。希望可以幫助到您O(∩_∩)O~

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