先租后抵時不動產(chǎn)和動產(chǎn)是否都保護先租者權(quán)益
老師，在先租后抵的情況下，不論是不動產(chǎn)還是動產(chǎn)都是保護先租的人嗎？出售的時候都是帶租賣嗎？
問題來源：
考點26：抵押人的權(quán)利（大綱要求：掌握）（★★★）
1.抵押物出租
（1）先出租后抵押：抵押不破租賃
抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。（2023年綜合題）
案例王某將其自有房屋出租給李某10年，租賃期限開始后的第2年，王某又將房屋抵押給A銀行借款1年。
分析①已用于出租的財產(chǎn)，可以依法設(shè)定抵押，只要辦理了抵押登記，A銀行對該房屋享有抵押權(quán)。
②如果借款期限屆滿而王某無力還款，A銀行可以實現(xiàn)抵押權(quán)，將該房屋“帶租”變現(xiàn)，即A銀行就變現(xiàn)所得優(yōu)先受償，但李某對該房屋的租賃合同不受影響（對李某而言，房東換人了，但租金、租期等不變）。
（2）先抵押后出租
①抵押權(quán)已登記
抵押期間，抵押人可以將抵押物用于出租，但租賃權(quán)不得對抗已登記的抵押權(quán)。所謂“租賃權(quán)不得對抗已登記的抵押權(quán)”，是指因租賃關(guān)系的存在致使抵押權(quán)行使時無人購買抵押物或售價降低導致不利于被擔保債權(quán)實現(xiàn)等情況下，抵押權(quán)人有權(quán)主張租賃關(guān)系終止。相反，若租賃關(guān)系的存在不影響被擔保債權(quán)的受償實現(xiàn)，則應(yīng)確認租賃關(guān)系的存續(xù)，且在抵押物（租賃物）變賣關(guān)系中，應(yīng)有“買賣不破租賃”規(guī)則的適用。
②抵押權(quán)未登記
動產(chǎn)抵押合同訂立后未辦理抵押登記，抵押人將抵押財產(chǎn)出租給他人并轉(zhuǎn)移占有，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的，租賃關(guān)系不受影響，但是抵押權(quán)人能夠舉證證明承租人知道或者應(yīng)當知道已經(jīng)訂立抵押合同的除外。
案例王某向A銀行借款20萬元，借款期限3個月，以自有的小汽車設(shè)定抵押。抵押貸款辦理完畢后不久，王某將該小汽車出租給李某，租期1年。
分析是否辦理抵押登記 | 帶租變現(xiàn)是否影響被擔保債權(quán)的實現(xiàn) | 處理方法 |
? | × | A銀行無權(quán)解除租賃合同，小汽車帶租變現(xiàn)，李某繼續(xù)承租至租期屆滿 |
? | A銀行有權(quán)先通知李某解除租賃合同，再將小汽車變現(xiàn) | |
× | × | A銀行無權(quán)解除租賃合同，小汽車帶租變現(xiàn)，李某繼續(xù)承租至租期屆滿 |
× | ? | （1）李某承租時明知抵押合同存在：A銀行有權(quán)先通知李某解除租賃合同，再將小汽車變現(xiàn) （2）李某承租時不知抵押合同存在：A銀行無權(quán)解除租賃合同，小汽車帶租變現(xiàn)，李某繼續(xù)承租至租期屆滿 |
提示帶租變現(xiàn)影響被擔保債權(quán)的實現(xiàn)時，抵押權(quán)人有權(quán)解除租賃合同的情形有兩種：
（1）抵押權(quán)已登記；
（2）抵押權(quán)人能夠證明承租人明知抵押合同的存在仍承租。
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王老師
2024-07-20 10:14:13 132人瀏覽
尊敬的學員，您好：
在這種情況下，無論是不動產(chǎn)還是動產(chǎn)，原則上都是保護先租的人的租賃權(quán)的。也就是說，如果在租賃期間，出租人將租賃物抵押，那么抵押權(quán)的設(shè)立不影響已經(jīng)存在的租賃關(guān)系。在出售抵押物時，通常是帶租賣。但請注意，這一切都是在租賃關(guān)系不影響抵押權(quán)人實現(xiàn)其債權(quán)的前提下進行的。如果租賃關(guān)系影響到了抵押權(quán)的實現(xiàn)，那么抵押權(quán)人有權(quán)主張終止租賃關(guān)系。
希望可以幫助到您O(∩_∩)O~有幫助(5)
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