先租后抵時(shí)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)是否都保護(hù)先租者權(quán)益
老師，在先租后抵的情況下，不論是不動(dòng)產(chǎn)還是動(dòng)產(chǎn)都是保護(hù)先租的人嗎？出售的時(shí)候都是帶租賣(mài)嗎？
問(wèn)題來(lái)源：
考點(diǎn)26：抵押人的權(quán)利（大綱要求：掌握）（★★★）
1.抵押物出租
（1）先出租后抵押：抵押不破租賃
抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。（2023年綜合題）
案例王某將其自有房屋出租給李某10年，租賃期限開(kāi)始后的第2年，王某又將房屋抵押給A銀行借款1年。
分析①已用于出租的財(cái)產(chǎn)，可以依法設(shè)定抵押，只要辦理了抵押登記，A銀行對(duì)該房屋享有抵押權(quán)。
②如果借款期限屆滿(mǎn)而王某無(wú)力還款，A銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將該房屋“帶租”變現(xiàn)，即A銀行就變現(xiàn)所得優(yōu)先受償，但李某對(duì)該房屋的租賃合同不受影響（對(duì)李某而言，房東換人了，但租金、租期等不變）。
（2）先抵押后出租
①抵押權(quán)已登記
抵押期間，抵押人可以將抵押物用于出租，但租賃權(quán)不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。所謂“租賃權(quán)不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”，是指因租賃關(guān)系的存在致使抵押權(quán)行使時(shí)無(wú)人購(gòu)買(mǎi)抵押物或售價(jià)降低導(dǎo)致不利于被擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)等情況下，抵押權(quán)人有權(quán)主張租賃關(guān)系終止。相反，若租賃關(guān)系的存在不影響被擔(dān)保債權(quán)的受償實(shí)現(xiàn)，則應(yīng)確認(rèn)租賃關(guān)系的存續(xù)，且在抵押物（租賃物）變賣(mài)關(guān)系中，應(yīng)有“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用。
②抵押權(quán)未登記
動(dòng)產(chǎn)抵押合同訂立后未辦理抵押登記，抵押人將抵押財(cái)產(chǎn)出租給他人并轉(zhuǎn)移占有，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的，租賃關(guān)系不受影響，但是抵押權(quán)人能夠舉證證明承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道已經(jīng)訂立抵押合同的除外。
案例王某向A銀行借款20萬(wàn)元，借款期限3個(gè)月，以自有的小汽車(chē)設(shè)定抵押。抵押貸款辦理完畢后不久，王某將該小汽車(chē)出租給李某，租期1年。
分析是否辦理抵押登記 | 帶租變現(xiàn)是否影響被擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn) | 處理方法 |
? | × | A銀行無(wú)權(quán)解除租賃合同，小汽車(chē)帶租變現(xiàn)，李某繼續(xù)承租至租期屆滿(mǎn) |
? | A銀行有權(quán)先通知李某解除租賃合同，再將小汽車(chē)變現(xiàn) | |
× | × | A銀行無(wú)權(quán)解除租賃合同，小汽車(chē)帶租變現(xiàn)，李某繼續(xù)承租至租期屆滿(mǎn) |
× | ? | （1）李某承租時(shí)明知抵押合同存在：A銀行有權(quán)先通知李某解除租賃合同，再將小汽車(chē)變現(xiàn) （2）李某承租時(shí)不知抵押合同存在：A銀行無(wú)權(quán)解除租賃合同，小汽車(chē)帶租變現(xiàn)，李某繼續(xù)承租至租期屆滿(mǎn) |
提示帶租變現(xiàn)影響被擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)解除租賃合同的情形有兩種：
（1）抵押權(quán)已登記；
（2）抵押權(quán)人能夠證明承租人明知抵押合同的存在仍承租。
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王老師
2024-07-20 10:14:13 331人瀏覽
尊敬的學(xué)員，您好：
在這種情況下，無(wú)論是不動(dòng)產(chǎn)還是動(dòng)產(chǎn)，原則上都是保護(hù)先租的人的租賃權(quán)的。也就是說(shuō)，如果在租賃期間，出租人將租賃物抵押，那么抵押權(quán)的設(shè)立不影響已經(jīng)存在的租賃關(guān)系。在出售抵押物時(shí)，通常是帶租賣(mài)。但請(qǐng)注意，這一切都是在租賃關(guān)系不影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的前提下進(jìn)行的。如果租賃關(guān)系影響到了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，那么抵押權(quán)人有權(quán)主張終止租賃關(guān)系。
希望可以幫助到您O(∩_∩)O~有幫助(5)
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