1.案例簡(jiǎn)介：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建成一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，共48套相同的住房。該公司為取得建房用土地使用權(quán)支付金額148萬(wàn)元，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為500萬(wàn)元。1996年11月，該公司又售出了12套住房，收入360萬(wàn)元。截止1996年11月，與該房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的利息支出為33.6萬(wàn)元。截止1997年8月，有關(guān)的利息支出為98萬(wàn)元。以上利息支出，均不高于按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

　　2.案例分析及稅務(wù)處理：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)�，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅�也可按稅�?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/P>

　　在上述案例中，由于各套住房都是按相同的標(biāo)準(zhǔn)建造的，所以可以每批出售住宅的套數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偂?/P>

　　(1)計(jì)算1996年11月售出住房應(yīng)計(jì)的扣除項(xiàng)目。

　　①計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款及有關(guān)費(fèi)用。

　　148×20÷48=61.67(萬(wàn)元)

　�、谟�(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

　　500×20÷48=208.33(萬(wàn)元)

　�、塾�(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

　　A、計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦�息�?/P>

　　33.6×20÷48=14(萬(wàn)元)

　　B、計(jì)算其他可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

　　(61.67+208.33)×5%=13.5(萬(wàn)元)

　　C、計(jì)算可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用總額。

　　14+13.5=27.5(萬(wàn)元)

　　④計(jì)算可扣除的稅金

　　A、營(yíng)業(yè)稅440×5%=22(萬(wàn)元)

　　B、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加22×(7%+3%)=2.2(萬(wàn)元)

　　C、印花稅已按有關(guān)規(guī)定計(jì)入了管理費(fèi)用，所以此處不再扣除。

　　D、可扣除稅金的總額：22+2.2=24.2(萬(wàn)元)

　�、萦�(jì)算財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目：

　　(61.67+208.33)×20%=54(萬(wàn)元)

　�、抻�(jì)算扣除項(xiàng)目總金額：

　　61.67+208.33+27.5+24.2+54=375.7(萬(wàn)元)

　　(2)計(jì)算1997年8月售出住房應(yīng)計(jì)的扣除項(xiàng)目。

　�、儆�(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款及有關(guān)費(fèi)用。

　　148×12÷48=37(萬(wàn)元)

　�、谟�(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

　　500×12÷48=125(萬(wàn)元)

　�、塾�(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

　　A、計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦�息�?/P>

　　a)截止1996年11月應(yīng)分?jǐn)偟睦�息�?/P>

　　33.6×12÷48=8.4(萬(wàn)元)

　　b)1996年11月至1997年8月間應(yīng)分?jǐn)偟睦�息�?/P>

　　(98-33.6)×12÷(48-20)=27.6(萬(wàn)元)

　　c)總計(jì)應(yīng)分?jǐn)偟睦�息�?/P>

　　8.4+27.6=36(萬(wàn)元)

　　B、計(jì)算可扣除的其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

　　(37+125)×5%=8.1(萬(wàn)元)

　　C、計(jì)算可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

　　36+8.1=44.1(萬(wàn)元)

　�、苡�(jì)算可扣除的稅金。

　　A、營(yíng)業(yè)稅：360×5%=18(萬(wàn)元)

　　B、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：

　　18×(7%+3%)=1.8(萬(wàn)元)

　　C、印花稅已按規(guī)定計(jì)入了管理費(fèi)用，此處不再扣除。

　　D、可扣除的稅金總計(jì)：

　　18+1.8=19.8(萬(wàn)元)

　�、萦�(jì)算財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

　　(37+125)×20%=32.4(萬(wàn)元)

　�、抻�(jì)算扣除項(xiàng)目總金額。

　　37+125+44.1+19.8+32.4=258.3(萬(wàn)元)