1.案例簡介：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成一幢普通標準住宅，共48套相同的住房。該公司為取得建房用土地使用權(quán)支付金額148萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。1996年11月，該公司又售出了12套住房，收入360萬元。截止1996年11月，與該房地產(chǎn)項目有關(guān)的利息支出為33.6萬元。截止1997年8月，有關(guān)的利息支出為98萬元。以上利息支出，均不高于按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

　　2.案例分析及稅務(wù)處理：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。

　　在上述案例中，由于各套住房都是按相同的標準建造的，所以可以每批出售住宅的套數(shù)為標準分攤。

　　(1)計算1996年11月售出住房應計的扣除項目。

　　①計算應分攤的地價款及有關(guān)費用。

　　148×20÷48=61.67(萬元)

　　②計算應分攤的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　500×20÷48=208.33(萬元)

　�、塾嬎銘�分攤的房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　A、計算應分攤的利息。

　　33.6×20÷48=14(萬元)

　　B、計算其他可扣除的開發(fā)費用。

　　(61.67+208.33)×5%=13.5(萬元)

　　C、計算可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用總額。

　　14+13.5=27.5(萬元)

　　④計算可扣除的稅金

　　A、營業(yè)稅440×5%=22(萬元)

　　B、城市維護建設(shè)稅及教育費附加22×(7%+3%)=2.2(萬元)

　　C、印花稅已按有關(guān)規(guī)定計入了管理費用，所以此處不再扣除。

　　D、可扣除稅金的總額：22+2.2=24.2(萬元)

　�、萦嬎阖斦�部規(guī)定的其他扣除項目：

　　(61.67+208.33)×20%=54(萬元)

　�、抻嬎憧鄢�項目總金額：

　　61.67+208.33+27.5+24.2+54=375.7(萬元)

　　(2)計算1997年8月售出住房應計的扣除項目。

　�、儆嬎銘�分攤的地價款及有關(guān)費用。

　　148×12÷48=37(萬元)

　　②計算應分攤的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　500×12÷48=125(萬元)

　�、塾嬎銘�分攤的房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　A、計算應分攤的利息。

　　a)截止1996年11月應分攤的利息：

　　33.6×12÷48=8.4(萬元)

　　b)1996年11月至1997年8月間應分攤的利息：

　　(98-33.6)×12÷(48-20)=27.6(萬元)

　　c)總計應分攤的利息：

　　8.4+27.6=36(萬元)

　　B、計算可扣除的其他開發(fā)費用。

　　(37+125)×5%=8.1(萬元)

　　C、計算可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　36+8.1=44.1(萬元)

　�、苡嬎憧煽鄢�的稅金。

　　A、營業(yè)稅：360×5%=18(萬元)

　　B、城市維護建設(shè)稅及教育費附加：

　　18×(7%+3%)=1.8(萬元)

　　C、印花稅已按規(guī)定計入了管理費用，此處不再扣除。

　　D、可扣除的稅金總計：

　　18+1.8=19.8(萬元)

　�、萦嬎阖斦�部規(guī)定的其他扣除項目。

　　(37+125)×20%=32.4(萬元)

　　⑥計算扣除項目總金額。

　　37+125+44.1+19.8+32.4=258.3(萬元)