在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，成本法估價(jià)的結(jié)果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其難于被人們接受，甚至估價(jià)師們可能也會因此而懷疑成本法是不是一種有效的房地產(chǎn)估價(jià)方法。但是，我們有時(shí)又不得不采用成本法來對缺乏市場依據(jù)的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，在某些情況下成本法還可能成為估價(jià)所能采用的唯一方法。帶著這些問題，筆者對成本法估價(jià)進(jìn)行了一些思考。

    一、成本法估價(jià)的基礎(chǔ)

    從價(jià)值理論的發(fā)展來看，經(jīng)濟(jì)學(xué)家是通過產(chǎn)品的生產(chǎn)成本對其價(jià)值貢獻(xiàn)的作用入手來探討價(jià)值理論的。生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論認(rèn)為，商品的價(jià)格依據(jù)其生產(chǎn)所花費(fèi)的必要費(fèi)用而決定。而房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也是與其開發(fā)建設(shè)所花費(fèi)的必要費(fèi)用相聯(lián)系的，在估價(jià)中，我們可以通過分析和測算建造房地產(chǎn)的必要支出或成本來判斷房地產(chǎn)的價(jià)格。生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論為成本法提供了理論基礎(chǔ)。

    在缺乏市場交易時(shí)，房地產(chǎn)市場的參與者是通過房地產(chǎn)的成本來認(rèn)識和理解其價(jià)值的，賣方愿意接受的最低價(jià)格不能低于其為建造該房地產(chǎn)所花費(fèi)的代價(jià)，買方愿意支付的最高價(jià)格不能高于其所預(yù)計(jì)的重新建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)。市場的參與者通過成本來認(rèn)知房地產(chǎn)的價(jià)值，提供了成本法能夠被認(rèn)同的基礎(chǔ)。

    房地產(chǎn)估價(jià)的教科書里一般對認(rèn)為成本法適用于新近開發(fā)的、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的估價(jià)。可見成本法在理論上對于一切房地產(chǎn)估價(jià)都是可用的方法。成本法既適用于房地合一的估價(jià)，也適合單獨(dú)建筑物或建筑物局部的估價(jià)，有時(shí)成本法還可用來得出市場比較法和收益法估價(jià)中所需要的一些比較修正基礎(chǔ)，例如，市場比較法中，估價(jià)對象與實(shí)例相比缺少某項(xiàng)設(shè)備（如電梯）估價(jià)師要對此作出修正，那么增加該設(shè)備所需的成本就可作為修正基礎(chǔ)。由此可見成本法運(yùn)用范圍是相當(dāng)廣泛的，這是成本法適用的基礎(chǔ)。

    雖然成本法在理論上可用于一切房地產(chǎn)的估價(jià)，但是我們不要忘記房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場決定的這個(gè)事實(shí)，而濫用成本法�！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）第5.1.7條指出：“在無市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法為主要的估價(jià)方法。”這就告訴我們，對于那些有著大量市場交易案例、有收益資料的房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用比較法或收益法作為估價(jià)的首選方法，而不能將成本法作為其主要的估價(jià)方法，成本法在這種情形下，一般只能是估價(jià)的一種次選方法。在估價(jià)實(shí)踐中，估價(jià)師應(yīng)努力尋找合理使用成本法的實(shí)據(jù)，即找到使成本法估價(jià)結(jié)果能準(zhǔn)確反映市場價(jià)格的數(shù)據(jù)，而不是為使用成本法而盲目的放棄其他方法的使用。

    二、成本法中成本的構(gòu)成內(nèi)容

    成本法一般定義為：求取估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。通常意義上的成本是指生產(chǎn)銷售過程中所花費(fèi)的代價(jià)，包括各種物耗、人力消耗所墊支的資金及墊支資金的代價(jià)（利息）。而估價(jià)中所稱的成本除了包括通常意義上成本外，還包括為此所付出的代價(jià)應(yīng)獲取的報(bào)酬即利潤。因此成本法估價(jià)不是求取估價(jià)對象的成本，而是通過對其價(jià)格形成過程中各種花費(fèi)（成本）和利潤的分析測算來求取估價(jià)對象的價(jià)格，或者說成本法是通過模擬估價(jià)對象的生產(chǎn)過程求取其價(jià)格或價(jià)值的方法。

    使用成本法進(jìn)行估價(jià)，有必要搞清楚房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成內(nèi)容和其內(nèi)涵實(shí)質(zhì)。《規(guī)范》第5.4.2條指出了房地產(chǎn)價(jià)格的一般構(gòu)成內(nèi)容：“重置價(jià)格或重建價(jià)格應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：1、土地取得費(fèi)用；2、開發(fā)成本；3、管理費(fèi)用；4、投資利息；5、銷售稅費(fèi)；6、開發(fā)利潤。”房地產(chǎn)的價(jià)格從開發(fā)建設(shè)的角度來看是由成本和利潤構(gòu)成的，但從估價(jià)的角度來看，建造房地產(chǎn)的個(gè)別成本和利潤并不一定決定其價(jià)格或價(jià)值。這是因?yàn)椋?、房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值是由其效用所決定的，建造房地產(chǎn)的花費(fèi)只有產(chǎn)生被市場認(rèn)可的效用時(shí)，這種花費(fèi)才會對價(jià)格或價(jià)值產(chǎn)生貢獻(xiàn)，才會增加價(jià)格或價(jià)值。否則，花費(fèi)再多也有可能不增加價(jià)格或價(jià)值，甚至減少價(jià)格或價(jià)值；2、當(dāng)花費(fèi)和其產(chǎn)生的效用不匹配時(shí)，花費(fèi)也不會和價(jià)格或價(jià)值呈等量增減；3、效用所需花費(fèi)的代價(jià)，不是由個(gè)別生產(chǎn)花費(fèi)所決定的，而是由社會的一般平均花費(fèi)所決定的，也即是說并不是能產(chǎn)生效用的個(gè)別花費(fèi)越多或越少，相應(yīng)的價(jià)格或價(jià)值就越多或越少。因此，成本法求取的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容應(yīng)該是客觀合理的。對此《規(guī)范》第5.4.3條中作了如此說明：“估價(jià)中估價(jià)對象的重置價(jià)格或重建價(jià)格的構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的實(shí)際情況，在第5.4.2條列舉的價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明。”

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