三、成本法估價(jià)如何遵循估價(jià)原則

    要使成本法估價(jià)結(jié)果客觀合理，應(yīng)在房地產(chǎn)一般價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上，針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象合理取舍和增減，并有充分客觀合理的理由。為此，我們有必要來思考成本估價(jià)時(shí)，如何遵循估價(jià)原則。

    1、替代原則。替代原則是成本法估價(jià)的基礎(chǔ)，遵循替代原則要求與類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較確定估價(jià)對(duì)象各成本內(nèi)容的取舍或增減，不以估價(jià)對(duì)象個(gè)別成本實(shí)際構(gòu)成內(nèi)容作為估價(jià)成本構(gòu)成內(nèi)容（如超正常施工工期而產(chǎn)生的利息就不能作為估價(jià)成本的構(gòu)成內(nèi)容）。各成本內(nèi)容的取值也要與建造類似房地產(chǎn)的一般正常花費(fèi)比較確定，不以估價(jià)對(duì)象的個(gè)別花費(fèi)為取值標(biāo)準(zhǔn)（如政策所減免的稅費(fèi)就不能在從估價(jià)時(shí)從成本中扣除）。謹(jǐn)慎的購(gòu)買者為一房地產(chǎn)所愿支付的價(jià)格，不會(huì)超過具有相同效用的類似房地產(chǎn)的取得成本，聰明的建造者（賣者）也不會(huì)花費(fèi)高于類似房地產(chǎn)的建造費(fèi)用來建造其房地產(chǎn)，這就使人們?cè)谡J(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必然要進(jìn)行比較。通過比較類似房地產(chǎn)的價(jià)格和成本，才能判斷所支付的價(jià)格或花費(fèi)的成本是否客觀合理。舊房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也是通過與其類似的新的、最適合的房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值來衡量的。類似房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)被建造所花費(fèi)的必要成本，提供了待估房地產(chǎn)價(jià)格判斷的一種衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此替代原則指示我們，在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的成本構(gòu)成內(nèi)容和相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)通過市場(chǎng)比較分析來確定。

    2、最高最佳使用原則。最高最佳使用的概念是房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的根本，房地產(chǎn)的價(jià)格是由其使用用途所產(chǎn)生的效用決定的，最高最佳使用決定了其可能的最高價(jià)格或價(jià)值，但是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)并不一定處于其最高最佳使用狀態(tài)，這是我們估價(jià)時(shí)必須分析的問題。最高最佳使用體現(xiàn)在：估價(jià)土地的價(jià)格或價(jià)值時(shí)假設(shè)其為空地并能開發(fā)至最高最佳使用狀態(tài)；估價(jià)建筑的價(jià)格或價(jià)值時(shí)假設(shè)其經(jīng)過改造能達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。假設(shè)為空地時(shí)土地可能有一最高最佳使用用途，當(dāng)有建筑物時(shí)房地合一可能有另外一種最高最佳使用用途，因此，在用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)特別注意這樣的兩種可能，從合法性、技術(shù)可能性、經(jīng)濟(jì)可行性和產(chǎn)出最大化入手結(jié)合估價(jià)目的來分析判斷房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)。在進(jìn)行最高最佳使用分析時(shí)，還應(yīng)注意建筑物是否與土地處于均衡狀態(tài)，建筑物中各組成部分是否處于均衡狀態(tài)。當(dāng)建筑物的存在不能使土地達(dá)到其最高最佳使用狀態(tài)、或者土地的最高最佳使用限制了建筑物發(fā)揮其最大效用、或者建筑物各組成部分的不匹配，都有可能造成房地產(chǎn)的減值。這種減值可以從建筑物功能性損耗來進(jìn)行分析和測(cè)算。人們購(gòu)買房地產(chǎn)的期望是獲得價(jià)值最大化或效用最大化，最高最佳使用指示出房地產(chǎn)預(yù)期所能達(dá)到的可能的最高收益和可能產(chǎn)生的最大效用。因此在成本法估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象如果為空地應(yīng)以其最高最佳使用用途進(jìn)行分析估價(jià)，當(dāng)房地合一時(shí)，要分析假設(shè)所占用的土地為空地時(shí)的最高最佳使用和房地合一時(shí)最高最佳使用是否一致，從而分析建筑物的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的影響是增值還是減值。

    3、供求原則。房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值會(huì)隨著供給和需求的變動(dòng)而變動(dòng)，在用成本法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也要進(jìn)行房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求分析。如果成本與價(jià)格不成比例的變動(dòng)，房地產(chǎn)將具有較多或較少的利潤(rùn)，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，使其等量減少或增加。從另一角度來看，成本的投入只有當(dāng)其會(huì)增加房地產(chǎn)的效用時(shí)，才可能形成房地產(chǎn)的價(jià)值，而且所產(chǎn)生的效用還必須被市場(chǎng)認(rèn)可，其形成的價(jià)值才會(huì)得到實(shí)現(xiàn)。而效用的市場(chǎng)認(rèn)可是通過市場(chǎng)供求決定的，當(dāng)求大于供時(shí)，效用的認(rèn)可度就會(huì)提高從而增加房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，當(dāng)供大于求時(shí)，效用的認(rèn)可度就會(huì)減低從而降低房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值。成本法估價(jià)考慮折舊時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)折舊的分析正是基于供求對(duì)效用的認(rèn)可度來分析的。因此供求原則要求成本法中在運(yùn)用時(shí)，應(yīng)通過市場(chǎng)供求狀況來分析成本對(duì)房地產(chǎn)效用的貢獻(xiàn)及實(shí)現(xiàn)程度，以確定成本投入所產(chǎn)生利潤(rùn)大小和由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊的大小，從而調(diào)增或調(diào)減成本法估價(jià)的結(jié)果。

    4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。當(dāng)然在運(yùn)用以上原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，我們還應(yīng)遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。估價(jià)師應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)有效的法律法規(guī)對(duì)稅和費(fèi)的規(guī)定、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的利率水平等來確定各成本內(nèi)容及其取值。

    四、結(jié)束語

    以上筆者對(duì)成本法估價(jià)從理論上進(jìn)行了一般性回顧性的認(rèn)識(shí)與思考，對(duì)采用成本法估價(jià)如何遵循和運(yùn)用估價(jià)原則提供了一些思路。但房地產(chǎn)估價(jià)中，要使運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果合理和準(zhǔn)確，還有侍于估價(jià)師們?cè)趯?shí)踐中對(duì)估價(jià)理論、估價(jià)原則的進(jìn)一步的理解研究和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷探索。

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