土地增值稅計稅依據(jù)
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土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的?增值額?，即轉(zhuǎn)讓收入減去法定扣除項目金額后的余額。即，增值額=應稅收入?扣除項目金額。
應稅收入?：包括貨幣收入(如現(xiàn)金)、實物收入(如房產(chǎn)置換)和其他收入(如無形資產(chǎn)收益)。
?扣除項目金額?主要包括以下五項：
1.取得土地使用權(quán)支付的金額(如土地出讓金);
2.開發(fā)土地的成本、費用(如拆遷補償、前期工程費);
3.新建房及配套設施的成本(或舊房評估價格);
4.與轉(zhuǎn)讓相關的稅金(如契稅、印花稅);
5.財政部規(guī)定的其他扣除(如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計20%扣除)。
土地增值稅清算的條件
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規(guī)定，土地增值稅清算的條件分為?納稅人應當主動清算?和?主管稅務機關可要求清算?兩種情形。
符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算(納稅人主動清算)：
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。
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說明：因政策不斷變化，以上會計實操相關內(nèi)容僅供參考，如有異議請以官方更新內(nèi)容為準。
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