稅費政策熱點問答——自然人房屋租賃篇
就業(yè)咨詢
職場陪伴在日常生活中，自然人出租房屋的現(xiàn)象十分常見。但出租房屋涉及的稅費政策較為復(fù)雜，許多房東并不清楚自己需要繳納哪些稅費，以及如何計算。為幫助大家更好地了解相關(guān)政策，本文將以問答形式梳理自然人房屋租賃的稅費熱點問題。
一、增值稅問題
問：個人出租住房，增值稅該如何繳納?
答：個人出租住房，應(yīng)按照 5% 的征收率減按 1.5% 計算應(yīng)納稅額。公式為：應(yīng)納稅額 = 含稅銷售額 ÷(1+5%)×1.5% 。例如，李女士每月收取房租 31500 元，其每月應(yīng)納增值稅為 31500÷(1+5%)×1.5% =450 元。不過，自 2023 年 1 月 1 日至 2027 年 1
2 月 31 ，其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^ 10 萬元的，免征增值稅(代開增值稅專用發(fā)票不適用免征政策) 。假設(shè)張大爺一次性收取一年房租 120 萬元，平均每月租金 10 萬元，若他開具普通發(fā)票，則可免征增值稅;若承租方要求開具專用發(fā)票，則需按規(guī)定繳納增值稅。
問：個人出租非住房，增值稅的繳納有什么不同?
答：自然人出租不動產(chǎn)(不含住房)，按照 5% 的征收率計算應(yīng)納稅額，公式為：應(yīng)納稅額 = 含稅銷售額 ÷(1+5%)×5% 。比如，王先生出租一間商鋪，月租金 52500 元，其每月應(yīng)納增值稅為 52500÷(1+5%)×5% =2500 元 。在增值稅免征政策方面，與出租住房規(guī)定一致，分?jǐn)偤笤伦饨鹞闯?10 萬元(2023 - 2027 年期間)，開具普通發(fā)票可免征增值稅。
二、增值稅附加稅費問題
問：個人出租房屋，增值稅附加稅費如何計算?
答：增值稅附加稅費包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加 。
城市維護(hù)建設(shè)稅：按照實際繳納的增值稅稅額的 1%、5% 或 7% 計算繳納。納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為 7%;在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%;不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為 1% 。假設(shè)某市區(qū)個人出租住房，繳納增值稅 1000 元，其應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅為 1000×7% =70 元。
教育費附加：以個人實際繳納的增值稅稅額為計征依據(jù)，稅率為 3% 。接上例，應(yīng)繳納教育費附加為 1000×3% =30 元。
地方教育附加：以個人實際繳納的增值稅稅額為計征依據(jù)，稅率為 2% 。同樣，應(yīng)繳納地方教育附加為 1000×2% =20 元 。自 2023 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，對自然人減半征收城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。若符合減半征收條件，上述市區(qū)個人出租住房案例中，城市維護(hù)建設(shè)稅實際繳納 70×50% =35 元，教育費附加繳納 30×50% =15 元，地方教育附加繳納 20×50% =10 元。
三、個人所得稅問題
問：個人出租住房，個人所得稅如何征收?
答：對個人按市場價格出租的居民住房取得的所得，按 “財產(chǎn)租賃所得” 項目計算繳納個人所得稅，自 2001 年 1 月 1 日起暫減按 10% 的稅率征收 。有兩種征收方式：
據(jù)實征收：稅前可扣除費用扣除順序依次為：
財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(不含本次出租繳納的增值稅)，如城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加等，可持完稅憑證從財產(chǎn)租賃收入中扣除。日轉(zhuǎn)租房屋的，向出租方支付的租金(含增值稅額)。
由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用，允許扣除的修繕費用以每次 800 元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。
稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)：財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元;四千元以上的，減除百分之二十的費用。例如，趙先生出租住房月租金 3800 元，當(dāng)月發(fā)生修繕費用 1000 元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅等稅費 200 元。其應(yīng)納稅所得額為 3800 - 200 - 800 - 800 =2000 元，應(yīng)納個人所得稅為 2000×10% =200 元。
核定征收：各地規(guī)定有所不同，以南寧市為例，個人租賃住房，每月取得租賃收入在 30000 元(含 30000 元)以下的，個人所得稅核定征收率 1%;每月取得租賃收入在 30000 元以上的，個人所得稅核定征收率 1.2% 。個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。假設(shè)在南寧的孫女士月租金收入 25000 元，其應(yīng)納個人所得稅為 25000×1% =250 元。
問：個人出租非住房，個人所得稅又如何計算?
答：以房產(chǎn)租金收入為個人所得稅的計稅依據(jù)，按 “財產(chǎn)租賃所得” 項目計算繳納個人所得稅，稅率為 20% ?？鄢椖颗c出租住房據(jù)實征收類似，但無稅率優(yōu)惠 。例如，周先生出租非住房月租金 8000 元，繳納相關(guān)稅費 400 元，無修繕費用。其應(yīng)納稅所得額為 8000×(1 - 20%) - 400 =6000 元，應(yīng)納個人所得稅為 6000×20% =1200 元。
政策來源于：江蘇稅務(wù)公眾號
說明：因政策不斷變化，以上會計實操相關(guān)內(nèi)容僅供參考，如有異議請以官方更新內(nèi)容為準(zhǔn)。
熱門問答
相關(guān)文章
津公網(wǎng)安備12010202000755號