房土兩稅 “坑” 在哪？易錯(cuò)點(diǎn)輕松 Get！
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職場陪伴房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅(簡稱 “房土兩稅”)是企業(yè)和個(gè)人在持有房產(chǎn)、土地時(shí)需繳納的重要稅種。但在實(shí)際申報(bào)和繳納過程中，很多納稅人因?qū)φ呒?xì)節(jié)把握不準(zhǔn)，常踩入 “稅務(wù)坑”，不僅可能面臨補(bǔ)稅、罰款，還會(huì)影響納稅信用。今天就來盤點(diǎn)房土兩稅的常見易錯(cuò)點(diǎn)，幫你輕松避開風(fēng)險(xiǎn)。
一、房產(chǎn)稅：這 5 個(gè) “坑” 最易踩
坑 1：房屋原值核算不全，少繳稅款
易錯(cuò)點(diǎn)：很多企業(yè)在計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)，只按房屋本體的造價(jià)計(jì)入原值，卻忽略了與房屋不可分割的附屬設(shè)施(如電梯、中央空調(diào)、消防系統(tǒng))、配套設(shè)施(如圍墻內(nèi)的道路、管網(wǎng))以及裝修費(fèi)用，導(dǎo)致計(jì)稅依據(jù)偏低，少繳房產(chǎn)稅。
避坑指南：房屋原值應(yīng)包含 “為取得房屋所有權(quán)而發(fā)生的全部支出”，包括購房款、裝修費(fèi)(達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的)、附屬設(shè)施安裝費(fèi)、契稅、印花稅等。若對附屬設(shè)施是否計(jì)入原值有疑問，可參考《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》，明確 “與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施” 均需計(jì)入原值。
坑 2：免稅房產(chǎn)未及時(shí)備案，多繳稅款
易錯(cuò)點(diǎn)：部分符合房產(chǎn)稅免稅條件的房產(chǎn)(如企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院自用房產(chǎn)，宗教寺廟、公園自用房產(chǎn))，納稅人未按規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理免稅備案，仍按正常標(biāo)準(zhǔn)繳稅，造成不必要的稅負(fù)。
提醒：免稅備案并非 “自動(dòng)享受”，需在規(guī)定時(shí)限內(nèi)(通常為納稅申報(bào)前)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交《房產(chǎn)稅減免稅備案表》及相關(guān)證明材料(如學(xué)校辦學(xué)許可證、醫(yī)院執(zhí)業(yè)許可證)，備案通過后才能享受免稅。若免稅條件發(fā)生變化(如學(xué)校停辦、房產(chǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營用途)，需及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告，停止享受免稅并補(bǔ)繳稅款。
坑 3：出租房產(chǎn)計(jì)稅方式選錯(cuò)，重復(fù)繳稅
易錯(cuò)點(diǎn)：企業(yè)將自有房產(chǎn)出租后，既按租金收入繳納房產(chǎn)稅(稅率 12%)，又按房屋原值繳納房產(chǎn)稅(稅率 1.2%)，導(dǎo)致重復(fù)繳稅;或出租部分房產(chǎn)時(shí)，未區(qū)分自用與出租面積，統(tǒng)一按原值計(jì)稅，少繳稅款。
案例：某企業(yè)將辦公樓一層出租，年租金 20 萬元，其余樓層自用(原值 500 萬元)。企業(yè)誤將整棟樓按原值繳納房產(chǎn)稅(500 萬 ×1.2%=6 萬元)，未單獨(dú)對出租部分按租金計(jì)稅(20 萬 ×12%=2.4 萬元)。正確做法是 “出租部分按租金計(jì)稅，自用部分按原值計(jì)稅”，合計(jì)應(yīng)繳房產(chǎn)稅 = 2.4 萬 +(500 萬 - 出租部分原值)×1.2%，企業(yè)因計(jì)稅方式錯(cuò)誤少繳稅款。
避坑指南：房產(chǎn)稅計(jì)稅方式遵循 “從租優(yōu)先” 原則 —— 房產(chǎn)出租的，按租金收入計(jì)稅;未出租或出租后又收回自用的，按原值計(jì)稅。若房產(chǎn)部分出租，需分別核算出租與自用的建筑面積及對應(yīng)原值，避免混淆計(jì)稅。
坑 4：房產(chǎn)改擴(kuò)建后未更新原值，少繳稅款
易錯(cuò)點(diǎn)：企業(yè)對房產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建(如加建樓層、翻新外墻)，增加了房屋原值，但未及時(shí)更新會(huì)計(jì)賬簿和稅務(wù)申報(bào)數(shù)據(jù)，仍按改擴(kuò)建前的原值計(jì)稅，導(dǎo)致少繳房產(chǎn)稅。
政策依據(jù)：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》，房產(chǎn)原值應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算，對房產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建的，應(yīng)增加房屋原值。
避坑指南：改擴(kuò)建工程完工后，需將工程支出(包括材料、人工、設(shè)計(jì)費(fèi)等)計(jì)入房屋原值，自改擴(kuò)建完工次月起，按新的原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。
坑 5：免稅期結(jié)束未及時(shí)申報(bào)，逾期被罰
易錯(cuò)點(diǎn)：企業(yè)享受房產(chǎn)稅免稅政策(如新辦企業(yè)免稅 3 年、小微企業(yè)免稅優(yōu)惠)到期后，未及時(shí)恢復(fù)納稅申報(bào)，導(dǎo)致逾期未繳，面臨罰款和滯納金。
提醒：免稅期結(jié)束前，需在納稅申報(bào)系統(tǒng)中確認(rèn)免稅到期時(shí)間，在到期次月按規(guī)定申報(bào)繳稅。若對免稅期限有疑問，可通過電子稅務(wù)局查詢或咨詢主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
政策來源于：浙江稅務(wù)公眾號(hào)
說明：因政策不斷變化，以上會(huì)計(jì)實(shí)操相關(guān)內(nèi)容僅供參考，如有異議請以官方更新內(nèi)容為準(zhǔn)。
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