房土兩稅 “坑” 在哪？易錯點輕松 Get！
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職場陪伴房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅(簡稱 “房土兩稅”)是企業(yè)和個人在持有房產(chǎn)、土地時需繳納的重要稅種。但在實際申報和繳納過程中，很多納稅人因?qū)φ呒毠?jié)把握不準，常踩入 “稅務(wù)坑”，不僅可能面臨補稅、罰款，還會影響納稅信用。今天就來盤點房土兩稅的常見易錯點，幫你輕松避開風險。
一、房產(chǎn)稅：這 5 個 “坑” 最易踩
坑 1：房屋原值核算不全，少繳稅款
易錯點：很多企業(yè)在計算房產(chǎn)稅時，只按房屋本體的造價計入原值，卻忽略了與房屋不可分割的附屬設(shè)施(如電梯、中央空調(diào)、消防系統(tǒng))、配套設(shè)施(如圍墻內(nèi)的道路、管網(wǎng))以及裝修費用，導致計稅依據(jù)偏低，少繳房產(chǎn)稅。
避坑指南：房屋原值應包含 “為取得房屋所有權(quán)而發(fā)生的全部支出”，包括購房款、裝修費(達到固定資產(chǎn)標準的)、附屬設(shè)施安裝費、契稅、印花稅等。若對附屬設(shè)施是否計入原值有疑問，可參考《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》，明確 “與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施” 均需計入原值。
坑 2：免稅房產(chǎn)未及時備案，多繳稅款
易錯點：部分符合房產(chǎn)稅免稅條件的房產(chǎn)(如企業(yè)辦的學校、醫(yī)院自用房產(chǎn)，宗教寺廟、公園自用房產(chǎn))，納稅人未按規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)辦理免稅備案，仍按正常標準繳稅，造成不必要的稅負。
提醒：免稅備案并非 “自動享受”，需在規(guī)定時限內(nèi)(通常為納稅申報前)向主管稅務(wù)機關(guān)提交《房產(chǎn)稅減免稅備案表》及相關(guān)證明材料(如學校辦學許可證、醫(yī)院執(zhí)業(yè)許可證)，備案通過后才能享受免稅。若免稅條件發(fā)生變化(如學校停辦、房產(chǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營用途)，需及時向稅務(wù)機關(guān)報告，停止享受免稅并補繳稅款。
坑 3：出租房產(chǎn)計稅方式選錯，重復繳稅
易錯點：企業(yè)將自有房產(chǎn)出租后，既按租金收入繳納房產(chǎn)稅(稅率 12%)，又按房屋原值繳納房產(chǎn)稅(稅率 1.2%)，導致重復繳稅;或出租部分房產(chǎn)時，未區(qū)分自用與出租面積，統(tǒng)一按原值計稅，少繳稅款。
案例：某企業(yè)將辦公樓一層出租，年租金 20 萬元，其余樓層自用(原值 500 萬元)。企業(yè)誤將整棟樓按原值繳納房產(chǎn)稅(500 萬 ×1.2%=6 萬元)，未單獨對出租部分按租金計稅(20 萬 ×12%=2.4 萬元)。正確做法是 “出租部分按租金計稅，自用部分按原值計稅”，合計應繳房產(chǎn)稅 = 2.4 萬 +(500 萬 - 出租部分原值)×1.2%，企業(yè)因計稅方式錯誤少繳稅款。
避坑指南：房產(chǎn)稅計稅方式遵循 “從租優(yōu)先” 原則 —— 房產(chǎn)出租的，按租金收入計稅;未出租或出租后又收回自用的，按原值計稅。若房產(chǎn)部分出租，需分別核算出租與自用的建筑面積及對應原值，避免混淆計稅。
坑 4：房產(chǎn)改擴建后未更新原值，少繳稅款
易錯點：企業(yè)對房產(chǎn)進行改擴建(如加建樓層、翻新外墻)，增加了房屋原值，但未及時更新會計賬簿和稅務(wù)申報數(shù)據(jù)，仍按改擴建前的原值計稅，導致少繳房產(chǎn)稅。
政策依據(jù)：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》，房產(chǎn)原值應根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算，對房產(chǎn)進行改擴建的，應增加房屋原值。
避坑指南：改擴建工程完工后，需將工程支出(包括材料、人工、設(shè)計費等)計入房屋原值，自改擴建完工次月起，按新的原值計算繳納房產(chǎn)稅。
坑 5：免稅期結(jié)束未及時申報，逾期被罰
易錯點：企業(yè)享受房產(chǎn)稅免稅政策(如新辦企業(yè)免稅 3 年、小微企業(yè)免稅優(yōu)惠)到期后，未及時恢復納稅申報，導致逾期未繳，面臨罰款和滯納金。
提醒：免稅期結(jié)束前，需在納稅申報系統(tǒng)中確認免稅到期時間，在到期次月按規(guī)定申報繳稅。若對免稅期限有疑問，可通過電子稅務(wù)局查詢或咨詢主管稅務(wù)機關(guān)。
政策來源于：浙江稅務(wù)公眾號
說明：因政策不斷變化，以上會計實操相關(guān)內(nèi)容僅供參考，如有異議請以官方更新內(nèi)容為準。
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