轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理_2025年稅法一基礎(chǔ)知識點(diǎn)
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轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理（掌握）
（一）預(yù)備知識
1.適用范圍
（1）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)。
（2）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)。
（3）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房。
2.不動產(chǎn)來源
（1）自建。
（2）非自建：直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得。
3.稅款征收環(huán)節(jié)分為預(yù)繳（征）和申報兩個環(huán)節(jié)。
4.計(jì)稅方法分為一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法。
5.計(jì)稅金額分為全額和差額（均為不含稅價）。
全額，是指收取的全部價款和價外費(fèi)用。
差額，是指取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額。
預(yù)繳時：自建項(xiàng)目是全額預(yù)繳，非自建項(xiàng)目是差額預(yù)繳，預(yù)征率均為5%。
6.預(yù)征稅款的計(jì)算
特殊公式：預(yù)征稅款=含稅計(jì)稅銷售額/（1+5%）×5%
7.不動產(chǎn)分為“前取得”和“后取得”，劃分時點(diǎn)為2016年4月30日。
8.要注意區(qū)分稅率（9%）、征收率（5%）、預(yù)征率（5%）的不同表述。
（二）計(jì)稅方法及應(yīng)納稅額計(jì)算
1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)
（1）簡易計(jì)稅方法。
一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)——可選擇簡易計(jì)稅方法。
（2）一般計(jì)稅方法。
①一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)——可選擇一般計(jì)稅方法。
②一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)——適用一般計(jì)稅方法。
2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)
采用簡易計(jì)稅方法，適用5%征收率（不包括個人轉(zhuǎn)讓住房）。
除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，向不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。其他個人向不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
3.個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房（2025年調(diào)整）
（三）納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額扣除的規(guī)定
1.納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。
2.納稅人以契稅計(jì)稅金額進(jìn)行差額扣除的，按照下列公式計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額：
3.在確定不動產(chǎn)計(jì)稅金額時發(fā)票優(yōu)先：同時保留取得不動產(chǎn)時的發(fā)票和其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進(jìn)行差額扣除。
（四）扣減稅款的有效憑證
1.稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。
2.法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。
3.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
（五）其他規(guī)定
1.納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
2.納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
所屬章節(jié)：第二章 增值稅
注：以上內(nèi)容選自彭婷老師2025年《稅法一》輕一·基礎(chǔ)細(xì)講班授課講義
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