扣除項目及其金額_2025年稅法一基礎(chǔ)知識點

來源：東奧會計在線責(zé)編：姜喆2025-08-05 15:29:08

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扣除項目及其金額_2025年稅法一基礎(chǔ)知識點

扣除項目及其金額（掌握）

（一）新建房屋轉(zhuǎn)讓扣除項目

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

項目	內(nèi)容
包括	取得土地使用權(quán)支付的地價款（買地的錢）	出讓方式取得為土地出讓金
		行政劃撥方式取得為補繳的土地出讓金
		轉(zhuǎn)讓方式取得為實際支付的地價款
	按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費，如契稅，登記、過戶手續(xù)費
不包括	房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

包含內(nèi)容	具體含義
土地征用及拆遷補償費	土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等
前期工程費	規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出
建筑安裝工程費	（1）以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費（2）增值稅發(fā)票的備注欄應(yīng)當(dāng)注明建筑服務(wù)發(fā)生地名稱、項目名稱，否則不得計入扣除項目
基礎(chǔ)設(shè)施費	開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出
公共配套設(shè)施費	不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出
開發(fā)間接費用	直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用（與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅（營改增前）、城市維護建設(shè)稅、印花稅，不包括增值稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加也可視同稅金予以扣除。（地方教育附加能否扣除看題目具體要求）

（1）營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除；凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加扣除。

（2）不得抵扣的增值稅進項稅額通常增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，在項目“2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本”中扣除，不單獨作為稅金扣除。

5.加計扣除（僅限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

（1）加計扣除金額=（1+2）×20%。

（2）對取得土地使用權(quán)后，未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。

（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓扣除項目

扣除項目	內(nèi)容
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額	取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金	營業(yè)稅（營改增前）、印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加（能否扣除看題目具體要求）
6.舊房及建筑物的評估價格（不是原值，不是凈值）	評估價格=重置成本價×成新度折扣率

（1）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能夠取得評估價格的（有無購房發(fā)票均可）。

①評估價格=重置成本價×成新度折扣率。

②評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。

③因納稅需要，支付的評估費用允許扣除，但納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格所發(fā)生的評估費用，不允許扣除。

（2）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的。

取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除：購房發(fā)票所載金額×（1+5%×購買年限）。

計算扣除項目時“每年”是指按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

購房發(fā)票所載金額按以下方法確定：

①營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票?發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）；

②營改增后取得的增值稅普通發(fā)票?發(fā)票所載價稅合計金額；

③營改增后取得的增值稅專用發(fā)票?發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和。

另外需對比的是，土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中抵扣的，可以計入扣除項目。即扣除項目中包括不得抵扣的增值稅進項稅額。