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【內(nèi)容導(dǎo)航】

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰權(quán)、用益物權(quán)的特征、類型及變動

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《涉稅服務(wù)相關(guān)法律》第八章 物權(quán)法律制度

【知識點】業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰權(quán)、用益物權(quán)的特征、類型及變動

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰權(quán)、用益物權(quán)的特征、類型及變動

第二節(jié) 所有權(quán)制度

【考點5】業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)(熟悉)

1.概念

建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)及對建筑物進行共同管理的成員權(quán)三者構(gòu)成的特別所有權(quán)。三要素具有一體性，不可分離。

2.特征

3.共有部分共有權(quán)

建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分屬于共有部分。

4.成員權(quán)

(1)業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會;業(yè)主大會與其事務(wù)執(zhí)行機構(gòu)——業(yè)主委員會屬于“其他組織”(非法人組織)，具有訴訟能力，可以“以自己名義”提起訴訟。

(2)成員權(quán)通過業(yè)主大會行使，下列事項由業(yè)主共同決定(2020年調(diào)整)：

【考點6】相鄰權(quán)(熟悉)

相鄰權(quán)，是指相毗鄰的“不動產(chǎn)”的所有人或使用人為行使其所有權(quán)或使用權(quán)的必要，而對他方不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)依法予以限制的權(quán)利。

1.關(guān)于土地的相鄰權(quán)

(1)鄰地通行權(quán);

(2)鄰地管線安設(shè)權(quán);

(3)鄰地使用權(quán);

(4)鄰地環(huán)境保護權(quán);

(5)鄰地安全保護權(quán)。

2.關(guān)于水流的相鄰權(quán)

(1)相鄰水流使用權(quán);

(2)相鄰水流排放權(quán)。

3.關(guān)于建筑物的相鄰權(quán)

(1)相鄰?fù)L(fēng)、采光權(quán);

(2)相鄰?fù)ㄐ袡?quán);

(3)相鄰環(huán)境保護權(quán)。

第三節(jié)　用益物權(quán)制度

【考點1】用益物權(quán)的特征(掌握)

用益物權(quán)，是指對他人所有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益的權(quán)利。其有以下特征：

1.用益物權(quán)是以使用、收益為目的的限定物權(quán);

(1)性質(zhì)屬于限定物權(quán)，非完全物權(quán)。用益物權(quán)人只能在一定的時空范圍內(nèi)對標(biāo)的物予以占有、使用和收益。

(2)用益物權(quán)人的目的在于取得標(biāo)的物的使用價值，即對標(biāo)的物的使用和收益。(擔(dān)保物權(quán)意在取得標(biāo)的物的交換價值，屬于價值權(quán))

2.用益物權(quán)是一種獨立的物權(quán)(非從物權(quán))。

3.從物權(quán)的特征角度分析：用益物權(quán)亦屬于支配權(quán)、排他性財產(chǎn)權(quán)、對世權(quán)、絕對權(quán)。

4.用益物權(quán)的享有和行使通常以對物的占有為前提;

5.用益物權(quán)的客體包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)。目前我國民事法律規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、居住權(quán)和地役權(quán)五種用益物權(quán)。尚未規(guī)定具體的動產(chǎn)用益物權(quán)的類型。

【考點2】用益物權(quán)的類型及變動(掌握)

《民法典》規(guī)定了五類主要的用益物權(quán)：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、居住權(quán)。除此外，還規(guī)定了海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)和捕撈權(quán)等準(zhǔn)物權(quán)。

一、建設(shè)用地使用權(quán)(2020年調(diào)整)

1.建設(shè)用地使用權(quán)的概念

建設(shè)用地使用權(quán)，是指按照法律規(guī)定，對國家所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。該權(quán)利可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。建設(shè)用地使用權(quán)在登記時設(shè)立。

2.建設(shè)用地使用權(quán)的取得

建設(shè)用地使用權(quán)可以通過出讓(繳納土地出讓金)、劃撥(無償)、轉(zhuǎn)讓(在剩余的有效年限內(nèi))、繼承等方式取得。

3.建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容

(1)建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容主要包括：①建設(shè)用地的占有、使用權(quán);②在建設(shè)用地上從事附屬行為的權(quán)利;③對建設(shè)用地使用權(quán)的處分權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但是不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

(2)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。(“房隨地走，地隨房走”)

二、宅基地使用權(quán)(2020年調(diào)整)

1.宅基地使用權(quán)概念

宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員依法享有的，在集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。

2.宅基地使用權(quán)的主體、客體

(1)主體：限于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。

(2)客體：限于集體所有的土地。

3.宅基地使用權(quán)的取得

(1)一戶只能擁有一處宅基地。

(2)宅基地使用權(quán)基于法律的直接規(guī)定無償取得。

4.宅基地適用權(quán)的消滅

宅基地使用權(quán)的存續(xù)無期限限制。宅基地使用權(quán)可因下列原因而消滅：①為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用宅基地的;②不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的;③長期閑置宅基地的;④宅基地面積超標(biāo)的;⑤房屋滅失;⑥自然災(zāi)害。宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。

三、土地承包經(jīng)營權(quán)(2020年調(diào)整)

1.土地承包經(jīng)營權(quán)的概念

土地承包經(jīng)營權(quán)，是指根據(jù)土地承包經(jīng)營合同，對集體所有或者國家所有由集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地享有的，占有、使用和收益的權(quán)利。

2.土地承包經(jīng)營權(quán)的主體和客體

(1)主體：限于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集體組織或者自然人。

(2)客體：集體所有或者國家所有由集體適用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地。

3.土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立

土地承包經(jīng)營權(quán)“依承包合同”(而非“登記”)而產(chǎn)生;自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。

4.土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)

(1)土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓。但未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。

(2)土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。

(3)通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地,經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的,可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。

四、居住權(quán)(2020年新增)

1.居住權(quán)的概念

居住權(quán)，是指按照合同約定，對他人所有的住宅及其附屬設(shè)施享有的占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

2.居住權(quán)的主體、客體、內(nèi)容

(1)主體：限于特定的自然人。

(2)客體：為他人所有的住宅。

(3)內(nèi)容：是為滿足生活居住需要而占有、使用他人住宅的權(quán)利。

3.居住權(quán)的法律特征

(1)居住權(quán)屬于用益物權(quán)，旨在對他人住宅予以占有和使用。

(2)居住權(quán)具有期限性。居住權(quán)的期限可由當(dāng)事人在居住權(quán)合同或者遺囑中確定或者約定，若合同或者遺囑未對居住權(quán)期限予以明確，則應(yīng)推定居住權(quán)期限為居住權(quán)人的終身。

(3)居住權(quán)通常具有無償性，即居住權(quán)人占有、使用他人住宅無需向住宅所有權(quán)人支付對價。居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

(4)居住權(quán)具有專屬性。居住權(quán)只能由權(quán)利人本人享有和行使，不能與權(quán)利人分離。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

4.居住權(quán)的取得

(1)居住權(quán)可基于居住權(quán)合同或者遺囑而取得。設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同，并應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。

(2)居住權(quán)合同一般包括下列條款：①當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;②住宅的位置;③居住的條件和要求;④居住權(quán)期間;⑤解決爭議的方法。

5.居住權(quán)的消滅

居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。

五、地役權(quán)(2020年調(diào)整)

1.地役權(quán)的概念

地役權(quán)，是指不動產(chǎn)的所有人或使用人為自己不動產(chǎn)的使用便利，“依合同約定”使用他人不動產(chǎn)的一種“用益物權(quán)”。提供便利的不動產(chǎn)稱“供役地”，享受便利的不動產(chǎn)稱“需役地”。

【舉例】甲為了能在自己房屋看海，和乙約定，甲向乙支付10萬元，乙10年內(nèi)不得加蓋其房屋。通過約定，甲獲得地役權(quán)。其中，甲的房屋為需役地，乙的房屋為供役地。

2.地役權(quán)的特征

3.地役權(quán)的設(shè)立

當(dāng)事人應(yīng)以書面形式訂立地役權(quán)合同，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。不需要登記，但未經(jīng)登記，地役權(quán)不得對抗善意第三人。

4.地役權(quán)期限

地役權(quán)期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

5.地役權(quán)的消滅

地役權(quán)可因下列原因消滅：①需役地或者供役地滅失;②混同，即需役地與供役地同屬一人所有或者使用;③地役權(quán)人拋棄地役權(quán);④地役權(quán)設(shè)立目的不能實現(xiàn);⑤供役地權(quán)利人依法解除地役權(quán)合同;⑥地役權(quán)期限屆滿。

6.地役權(quán)與相鄰權(quán)

學(xué)習(xí)是把知識本事思維方法等轉(zhuǎn)化為你的私有產(chǎn)權(quán)的重要手段，希望備考稅務(wù)師考試的小伙伴們都能夠順利通過稅務(wù)師考試！快一起努力學(xué)習(xí)吧！

（注：以上內(nèi)容選自慧慧老師《涉稅服務(wù)相關(guān)法律》授課講義）

（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）