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土地增值稅納稅審核_稅務(wù)師《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》每日一考點(diǎn)

來源:東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編:李傲2019-11-07 14:44:32

備考稅務(wù)師的考生朋友們,千里馬如果不努力奔跑也難以被伯樂發(fā)現(xiàn),天資聰穎的人如果后天不努力學(xué)習(xí)也無法將才智發(fā)揮出來,只有堅(jiān)持努力的人才能實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)和價(jià)值。

土地增值稅納稅審核_2019年稅務(wù)師《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》每日一考點(diǎn)

【考點(diǎn):土地增值稅納稅審核】

一、納稅義務(wù)人和征稅范圍的審核

(一)納稅義務(wù)人

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán),取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營者。

【提示】不論法人與自然人,不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì),不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個(gè)人,不論行業(yè)與部門,只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),都是土地增值稅的納稅人。

(二)征稅范圍

1.基本征稅范圍

內(nèi)容

解釋

(1)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)

是指土地使用者通過出讓方式,向政府繳納了土地出讓金,有償受讓土地使用權(quán)后,僅對土地進(jìn)行通水、通電、通路和平整地面等土地開發(fā),不進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā),即所謂“將生地變熟地”,然后直接將空地出售出去。

(2)地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓

“地上的建筑物”,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各種附屬設(shè)施?!案街铩?,是指附著于土地上的不能移動(dòng)或一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。

(3)存量房地產(chǎn)的買賣

存量房地產(chǎn)是指已經(jīng)建成并已投入使用的房地產(chǎn),其房屋所有人將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人。

【提示】(1)土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅,不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。

(2)土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為,凡土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的(如房地產(chǎn)的出租),不征收土地增值稅。

2.特殊征稅范圍

(1)房地產(chǎn)的繼承。房地產(chǎn)的繼承是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人死亡以后,由其繼承人依法承受死者房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為。這種房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(2)房地產(chǎn)的贈(zèng)與。下列房地產(chǎn)的贈(zèng)與不屬于土地增值稅的征稅范圍:

①房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的

②房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

(3)房地產(chǎn)的出租。房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(4)房地產(chǎn)的抵押。對房地產(chǎn)的抵押,在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后,視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。

(5)房地產(chǎn)的交換。房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),可以免征土地增值稅。

(6)合作建房。對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

3.企業(yè)改制重組土地增值稅政策

(1)按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定,非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司,有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改建為股份有限公司(有限責(zé)任公司)。對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè),暫不征土地增值稅。

【提示】整體改建是指不改變原企業(yè)的投資主體,并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

(2)按照法律規(guī)定或者合同約定,兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè),且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè),暫不征土地増值稅。

(3)按照法律規(guī)定或者合同約定,企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè),暫不征土地增值稅。

(4)單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資,對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè),暫不征土地增值稅。

【提示】上述(1)~(4)項(xiàng)有關(guān)改制重組土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

二、稅率的審核

土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表 單位:%

級數(shù)

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率

稅率

速算扣除系數(shù)

1

不超過50%的部分

30

0

2

超過50%-100%的部分

40

5

3

超過100%~200%的部分

50

15

4

超過200%的部分

60

35

三、應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的審核

(一)應(yīng)稅收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入,應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

(二)扣除項(xiàng)目

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

取得土地使用權(quán)所支付的金額包括兩方面的內(nèi)容:

(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的,地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金;如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的,地價(jià)款為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金;如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的,地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。它是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù),按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?,并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的,其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為:利息+ (取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注:利息最髙不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)。

(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的,其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為:(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

【提示】利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過上浮幅度的部分不允許扣除;二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。

5.其他扣除項(xiàng)目。

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和”,加計(jì)20%的扣除。

6.舊房及建筑物的評估價(jià)格。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的,應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。

四、應(yīng)納稅額的計(jì)算的審核

(一)増值額的確定

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額,為增值額。納稅人有下列情形之一的,按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收。

1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格。

2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)。

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格,又無正當(dāng)理由。

(二)應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

計(jì)算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算,具體方法如下:

1.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%時(shí),計(jì)算公式為:

土地增值稅稅額=增值額×30%

2.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過100%時(shí),計(jì)算公式為:

土地增值稅稅額=增值額×40% -扣除項(xiàng)目金額×5%

3.增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過200%時(shí),計(jì)算公式為:

土地增值稅稅額=增值額×50% -扣除項(xiàng)目金額× 15%

4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%時(shí),計(jì)算公式為:

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的審核

(一)土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。

【提示】開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計(jì)算增值額。

(二)土地增值稅的清算條件

清算要求

具體情形(符合下列情形之一)

1.納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2. 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算

(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn):

(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

(四)土地增值稅的扣除項(xiàng)目

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施,按以下原則處理:

(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費(fèi)用可以扣除;

(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的,其成本、費(fèi)用可以扣除;

(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計(jì)算收入,并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用,除另有規(guī)定外,不得扣除。

3.屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用,應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后,根據(jù)合同約定,扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,在計(jì)算土地增值稅時(shí),建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”,計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

(五)土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況,按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅:

1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

3.雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

4.符合土地增值稅清算條件,未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的;

5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,又無正當(dāng)理由的。

六、土地增值稅稅收優(yōu)惠的審核

(一)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。

【提示】普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。

(二)國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。

(三)因城市規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

(四)對企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源的稅收優(yōu)惠

對企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源的且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。

七、征收管理的審核

(一)納稅地點(diǎn)

土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

(二)納稅申報(bào)

土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書,土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同,房地產(chǎn)評估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

備考稅務(wù)師考試的小伙伴們,努力是世上一切歡樂和美好事情的源泉,堅(jiān)持努力的人會(huì)感到生活的充實(shí)、進(jìn)步的快樂和成功的喜悅。

說明:因考試政策、內(nèi)容不斷變化與調(diào)整,東奧會(huì)計(jì)在線提供的以上信息僅供參考,如有異議,請考生以權(quán)威部門公布的內(nèi)容為準(zhǔn)。

(注:以上內(nèi)容選自李運(yùn)河老師《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》授課講義)

(本文為東奧會(huì)計(jì)在原創(chuàng)文章,僅供考生學(xué)習(xí)使用,禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)

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