房地產(chǎn)項目增值稅_2022年涉稅服務(wù)實務(wù)基礎(chǔ)知識點




房地產(chǎn)項目增值稅 |
每一份發(fā)奮努力的背后,必有加倍的賞賜。了解稅務(wù)師重要知識點在備考稅務(wù)師的過程中是十分重要的,下文為東奧會計在線整理的《涉稅服務(wù)實務(wù)》科目基礎(chǔ)階段的必備知識點,各位考生一定要多加記憶!
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【內(nèi)容導(dǎo)航】
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理
【所屬章節(jié)】
第四章 貨物和勞務(wù)稅納稅申報代理和納稅審核
【知識點】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,適用本規(guī)定。
自行開發(fā),是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后,以自己的名義立項銷售的,屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
(一)一般納稅人征收管理
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。
2.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的,36個月內(nèi)不得變更。
(1)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目選擇適用簡易計稅方法計稅的,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,不得扣除對應(yīng)的土地價款。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人以圍填海方式取得土地并開發(fā)的房地產(chǎn)項目,圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開工日期在2016年4月30日前的,屬于房地產(chǎn)老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人購入未完工的房地產(chǎn)老項目繼續(xù)開發(fā)后,以自己的名義立項銷售的不動產(chǎn),屬于房地產(chǎn)老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅。
3.預(yù)繳稅款
一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算:
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%
適用一般計稅方法計稅的,按照9%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算。
一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款。
4.納稅申報
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的,應(yīng)按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間,以當期銷售額和9%的適用稅率(或5%的征收率)計算當期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
(二)小規(guī)模納稅人征收管理
1.預(yù)繳稅款
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算:
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+5%)×3%
小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款。
2.納稅申報
小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應(yīng)按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間,以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
納稅人 | 計稅方法 | 預(yù)繳稅款 | 申報稅款 |
一般納稅人 | 一般計稅方法 | 預(yù)收款÷(1+9%)×3% | (全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)×9%-進項稅額-預(yù)繳稅款 |
一般納稅人(選擇簡易計稅) | 簡易計稅方法 | 預(yù)收款÷(1+5%)×3% | 全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%-預(yù)繳稅款 |
小規(guī)模納稅人 |
注:以上內(nèi)容選自美珊老師《涉稅服務(wù)實務(wù)》基礎(chǔ)精講班授課講義
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