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【所屬章節(jié)】

第六章 涉稅鑒證與納稅情況審查服務(wù)

【知識點(diǎn)】土地增值稅清算鑒證服務(wù)

一、業(yè)務(wù)定義

1.土地增值稅清算鑒證,是指鑒證人接受委托，依照稅收法律法規(guī)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序和方法，對被鑒證人的土地增值稅清算的合法性、準(zhǔn)確性進(jìn)行鑒定和證明，并出具鑒證報告的活動。

其中，合法是指被鑒證人與清算相關(guān)的房地產(chǎn)項目以及土地使用權(quán)的收入、扣除項目客觀、真實(shí)，相關(guān)資料真實(shí)完整，房地產(chǎn)項目以及土地使用權(quán)相關(guān)會計核算符合會計準(zhǔn)則和相關(guān)會計規(guī)范，計算土地增值稅的收入總額、扣除項目金額、增值額的計算過程符合稅法規(guī)定。準(zhǔn)確是指被鑒證人土地增值稅的收入總額、扣除項目金額、增值額、適用稅率、應(yīng)繳稅額、已繳稅額和應(yīng)補(bǔ)（退)稅額等金額計算準(zhǔn)確。

二、關(guān)注事項

1.土地增值稅清算鑒證應(yīng)關(guān)注如下事項：

（1）清算項目是否合法。包括：

①清算項目及其范圍是否客觀、準(zhǔn)確；

②不同期間、不同項目收入確認(rèn)、成本歸集是否符合會計和稅法規(guī)定；

③普通住宅、非普通住宅的收入支出劃分是否合理；

④清算起止時間是否符合稅法規(guī)定；

⑤有免稅項目的，與征稅項目劃分是否清晰準(zhǔn)確。

(2)收入總額是否合法準(zhǔn)確。包括：

①被鑒證人清算收入確認(rèn)是否符合稅法規(guī)定；

②被鑒證人按照清算項目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”記載的項目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額等相關(guān)內(nèi)容是否準(zhǔn)確；

③銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)發(fā)生、內(nèi)容完整、手續(xù)合法，金額計算與會計處理是否正確。

④與關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理；

⑤被鑒證人對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理；

⑥按揭款收入是否申報納稅，有無掛在往來賬不作銷售收入申報納稅的情形；

⑦被鑒證人以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)，在房地產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款；

⑧被鑒證人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅；

⑨被鑒證人經(jīng)有關(guān)部門實(shí)際測量的銷售面積與合同約定的銷售面積不符，除了在銷（預(yù)）售合同約定的誤差范圍內(nèi)不作退補(bǔ)款以外，其他發(fā)生退補(bǔ)款情形而導(dǎo)致收入變化的，是否按照稅法規(guī)定處理；

⑩被鑒證人應(yīng)退款而不退款、抵頂物業(yè)管理費(fèi)的，稅務(wù)處理是否符合稅法規(guī)定；

?非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認(rèn)是否合法準(zhǔn)確，包括開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

三、鑒證證據(jù)

鑒證人應(yīng)當(dāng)按照要求，通過不同途徑或方法取得能夠支持鑒證結(jié)論的證據(jù)。

（1）對鑒證項目有關(guān)的鑒證材料，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)、施工、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、竣工驗收、工程結(jié)算、稅款繳納等相關(guān)材料。

（2）對被鑒證人收入總額的鑒證材料，包括反映收入總額事實(shí)方面的信息和資料、收入總額會計方面的信息和資料、收入總額稅收方面的信息和資料。

（3）對被鑒證人扣除項目金額的鑒證材料，包括扣除項目事實(shí)方面的信息和資料、扣除項目會計方面的信息和資料、扣除項目稅收方面的信息和資料。

四、鑒證報告

1.鑒證人對土地增值稅清算鑒證發(fā)表結(jié)論時，應(yīng)關(guān)注被鑒證人的土地增值稅清算的真實(shí)性、合法性，以及做出上述判斷的證據(jù)是否確實(shí)充分，適用法律依據(jù)是否準(zhǔn)確。

2.鑒證人應(yīng)以工作底稿為基礎(chǔ)，按照《涉稅鑒證業(yè)務(wù)指引(試行）》要求的內(nèi)容，編制土地增值稅清算鑒證報告。報告的核心是對被鑒證人土地增值稅清算結(jié)果予以評價。鑒證報告應(yīng)按照要求進(jìn)行信息溝通、簽字蓋章。

注：以上內(nèi)容選自李運(yùn)河老師2022年《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》基礎(chǔ)班授課講義

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