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營改增“四類”涉稅事項增值稅處理的審核（掌握）

“四類”涉稅事項是指：

（1）納稅人提供建筑服務(wù)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

（3）納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)。

（4）納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。

（一）納稅人提供建筑服務(wù)增值稅征收管理

1.納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，應(yīng)按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間和計稅方法，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

2.一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的：

應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計算銷項稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

3.一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)選擇適用簡易計稅方法計稅以及小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

4.一般納稅人提供建筑服務(wù)可選擇適用簡易計稅方法的情形

（1）以清包工方式提供的建筑服務(wù)（指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)）。

（2）為甲供工程提供的建筑服務(wù)（指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程）。

（3）為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)。

（4）銷售自產(chǎn)機(jī)器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額。安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

（5）銷售外購機(jī)器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù)，如果已經(jīng)按照兼營的有關(guān)規(guī)定，分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

（6）建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的。

5.納稅人提供建筑服務(wù)取得預(yù)收款

納稅人提供建筑服務(wù)，重點(diǎn)審核三個部分：第一，跨縣（市、區(qū)）建筑服務(wù)預(yù)繳；第二，預(yù)收款的預(yù)繳；第三，適用簡易計稅的情形。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用本規(guī)定。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

2.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅以及小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

3.預(yù)繳稅款

采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

2.土地增值稅：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

（三）納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理

納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，適用本規(guī)定。

取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

1.納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

2.納稅人轉(zhuǎn)讓其非自建的不動產(chǎn)

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

3.納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

4.納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費(fèi)用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：

（1）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

（2）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

（3）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

5.除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；其他個人按照規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

（四）納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理

納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（以下簡稱“出租不動產(chǎn)”），適用本規(guī)定。

1.一般納稅人出租不動產(chǎn)（不含住房租賃企業(yè)向個人出租住房）

（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

（2）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。

2.小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)（不含住房租賃企業(yè)向個人出租住房）

（1）單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

（2）其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

3.住房租賃企業(yè)向個人出租住房

（1）住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。

（2）住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

所屬章節(jié)：第一章 貨物勞務(wù)稅納稅審核和納稅申報

注：以上內(nèi)容選自美珊老師2025年《涉稅服務(wù)實務(wù)》輕一·基礎(chǔ)細(xì)講班授課講義

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