【問題】合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅？

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）第二條之規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

【問題】土地增值稅清算單位如何確定？

土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以國(guó)家有關(guān)部門審批、備的項(xiàng)目為單位

2.對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目以分期項(xiàng)目為單位

3.不同類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅，相關(guān)法律法規(guī)如下：

【問題】土地增值稅清算單位成本如何計(jì)算？

1.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知“國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)”第四條第（五）款：屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

2.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知“國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)”第二十一條第（五）款：納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

3.四川省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算單位等有關(guān)問題的公告（2015年第 5 號(hào)）第三條：關(guān)于共同成本費(fèi)用的分?jǐn)偅?/p>

納稅人分期分批開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目或同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，各清算項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額，按照占地面積法（即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)?；其他共同發(fā)生的成本費(fèi)用，按照建筑面積法（即轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

同一清算單位內(nèi)包含不同類型房地產(chǎn)的，其共同發(fā)生的成本費(fèi)用按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

【問題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的預(yù)征率是如何規(guī)定的？

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般按照銷售額來預(yù)征，普通住宅為2%，商業(yè)為3%，各地會(huì)有所差異。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商鋪,土地增值稅預(yù)征率：對(duì)納稅人預(yù)售除公寓和別墅以外的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,暫停按預(yù)售收入的1%比例預(yù)征土地增值稅。

按照《地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算問題的有關(guān)問題公告》（地方稅務(wù)局公告2015年9號(hào)）第十三款之規(guī)定：關(guān)于確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核定征收率的問題：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%；

（三）無法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

【問題】土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)是否包含增值稅？

1.政策規(guī)定

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)）：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）：一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題：

營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

2.預(yù)交土地增值稅的計(jì)算

【問題】土地增值稅完稅憑證在哪里獲?。?/p>

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局 國(guó)家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1996〕4號(hào)）第三條規(guī)定：“對(duì)于已經(jīng)完稅的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)給完稅證明?！币虼?，納稅人可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)獲取完稅證明。

【問題】土地增值稅清算申報(bào)的辦理時(shí)間？

對(duì)于符合規(guī)定應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。