在建工程試運行收入不應計入成本。

在建工程的試運轉收人是指企業(yè)各種在建工程在交付使用前因進行試運轉形成的可以對外銷售的產品等，取得的收入。

按照實際銷售收入或預計售價扣除稅金后，沖減在建工程成本；發(fā)生的支出，計入在建工程成本。

在建工程科目核算企業(yè)基建、技改等在建工程發(fā)生的價值。

企業(yè)與固定資產有關的后續(xù)支出，包括固定資產發(fā)生的日常修理費、大修理費用、更新改造支出、房屋的裝修費用等，滿足固定資產準則規(guī)定的固定資產確認條件的，也在本科目核算；沒有滿足固定資產確認條件的，應在“管理費用”科目核算，不在本科目核算。

在建的工程包括下列工程：

企業(yè)自營的在建工程;企業(yè)外包的在建工程;與承包企業(yè)辦理的工程等。進行工程建設時，需要訂立書面的建設工程合同。而在建工程發(fā)生的管理費、征地費、可行性研究費、臨時設施費、公證費、監(jiān)理費及應負擔的稅費等，借記本科目(待攤支出)，貸記銀行存款等科目。

開發(fā)產品計稅成本支出的內容，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費和開發(fā)間接費。

房地產開發(fā)企業(yè)計稅成本對象的確定原則包括：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權益區(qū)分原則。

為正確核算房地產企業(yè)的產品成本，成本核算的一般程序如下：

對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質、經濟用途及發(fā)生的地點、時間進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規(guī)定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。

對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

直接成本采用直接計入法。如建安工程費。

間接成本和共同成本按一定的方法進行分配。

銷售收入與產品價格之間的關系為產品價格上漲時，產品銷售收入可能增加，也可能減少。

1、商品價格下降對銷售者的總收益變動的影響。如果某種商品的需求是富有彈性的，那么該商品的價格下降時，需求量(銷售量)增加的比率大于價格下降的比率，銷售者的總收益會增加。

2、商品價格上升對銷售者總收益變動的影響。如果某種商品的需求是富有彈性的，那么當該商品的價格上升時，需求量(銷售量)減少的比率大于價格上升的比率，銷售者的總收益會減少。

未實現收入又叫做預收收入，預收收入是指尚未向購貨方提供產品或勞務之前及銷售尚未成立之前就己經收到的款項。預收收入一般通過“預收賬款”賬戶來進行核算，實際預先收到款項時借記銀行存款賬戶，貸記預收賬款賬戶;等到實際銷售商品時再相應沖減預收賬款。

將貨物交付他人代銷：企業(yè)將產品交付他人代銷，是指以支付手續(xù)費等經濟利益為條件，將自己的產品交付他人代為銷售的行為。

銷售代銷貨物：銷售代銷貨物即是受托方銷售代銷商品的行為。一般有兩種方式：受托方按自營購銷進行財稅處理。受托方按收取手續(xù)費方式進行財稅處理。

貨物移送的財稅處理：設有兩個以上機構并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用于銷售，但相關機構設在同一縣(市)的除外。在兩個機構統(tǒng)一核算的情況下，是否視同銷售關鍵在于是否“用于銷售”。

取消預售收入的概念

按照新稅法實施前房地產企業(yè)所得稅法規(guī)定，開發(fā)產品完工前的收入為預售收入，完工后才按規(guī)定確認銷售收入。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

(一)開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備。

(二)開發(fā)產品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產品已取得了初始產權證明。

完工前銷售收入仍要預計毛利額

《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，對完工前確認的銷售收入還是采取預計計稅毛利額的方式計入當期應納稅所得額計算繳納所得稅。

為正確核算房地產企業(yè)的產品成本，成本核算的一般程序如下：

1.對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質、經濟用途及發(fā)生的地點、時間進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規(guī)定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。

2.對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

(1)直接成本采用直接計入法。如建安工程費。

(2)間接成本和共同成本按一定的方法進行分配。

3.對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產品、未銷開發(fā)產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發(fā)產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產品應負擔的成本費用計入"開發(fā)產品"，待其實際銷售時再予扣除。

收入的稅務處理

(一)開發(fā)產品銷售收入的范圍

銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入;未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理(客觀題)。

(二)收入的實現規(guī)則，具體按以下規(guī)定確認：

1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日，確認收入實現。

2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。